Kentsel Dönüşümde Merak Edilenler

Anasayfa »Hizmetlerimiz »Kentsel Dönüşüm Değerleme »Kentsel Dönüşümde Merak Edilenler

DENGE DEĞERLEME A.Ş.
Kentsel Dönüşümde Merak Edilenler


Denge Değerleme Kentsel Dönüşüm

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÜREÇLER

*RİSKLİ BİNA VEYA RİSKLİ ALAN SEÇİMİNE GÖRE*

Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek amacıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında kanun 31/5/2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanun uygulanması bina bazlı riskli yapı raporu alınarak veya riskli alan ilan edilmesine göre başlıca iki farklı yol bulunmaktadır. Müstakil bina veya site şeklinde mevcut durum yapılaşması bulunan binalarda Riskli bina raporu alımı uygulamada iki farklı alt yol bulunmaktadır. Bu farklılıkların siz değerli ilgililerin daha iyi anlaşılması için süreci aşağıdaki şekilde listeledik.

1. RİSKLİ BİNALARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

1.1 MÜSTAKİL BİNALARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

1.1.1 RİSK YAPI TESPİT RAPORU ALINMASI: Maliklerden herhangi biri veya kanuni temsilcileri, masrafı kendisine ait olmak üzere tapu belgesi ve kimlik belgesi fotokopisi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığının lisanslandırdığı riskli yapı tespit kuruluşlarına başvurur.
1.1.2 RİSK YAPI TESPİT RAPOR ONAYI VE İL MÜDÜRLÜĞÜNE VERİLMESİ: Risk yapı tespitine ilişkin rapor örneği, 10 gün içinde ilçe belediyesine gönderilir. Raporda bir eksiklik yoksa, en geç 10 iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.
1.1.3 TAPUYA RİSKLİ YAPI ŞERH EDİLMESİ: Tapu Müdürlüğü riskli yapı şerhini taşınmazın beyanlar hanesine işler. Bu şerhle ilgili olarak tapu müdürlüğü ayni ve şahsi hak sahiplerine riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebileceklerini aksi halde binalarının verilecek süre içinde yıkılacağını belirtir. Buna ilişkin tebligatları tüm maliklere tebliğ eder.
1.1.4 RAPORUN KESİNLEŞMESİ, SPK LİSANSLI GAYRİMENKUL DEĞERLEME KURULUŞLARI TARAFINDAN MEVCUT DURUM GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ: Rapora malikler 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtirazlar dilekçe ile Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne yapılır. İtiraz üzerine teknik heyet itirazları inceleyerek karara bağlar. İtirazın red olması halinde rapor kesinleşir. Malikler bina yıkılmadan evvel arsa ve bağımsız bölümlerin değerini SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirirler. http://dengedegerleme.com/page/degerleme-talebi
1.1.5 MALİKLERİN EN AZ 2/3 COĞUNLUĞU İLE TOPLANTI ve ORTAK KARAR: Riskli yapının ne şekilde değerlendirileceği konusunda maliklerin anlaşması esastır. Kat malikleri 6306 Sayılı Yasaya göre karar almak üzere usulüne uygun toplanırlar ve ortak karar protokolünü imza altına alırlar.
1.1.6 YATIRIMCI FİRMA - MÜTEAHHİT İLE SÖZLEŞME İMZASI: Bütün bu süreç boyunca malikler hangi usulle binalarını yeniden inşa edeceklerse buna uygun inşaat şirketi seçerler. Sözleşme müzakerelerinin sonucunda inşaat şirketi ile sözleşme imzalarlar.
1.1.7 MALİKLERİN HİSSELERİ ORANININ EN AZ 2/3 ÇOĞUNLUĞU TARAFINDAN ALINAN KARARINA KATILMAYANLARA ÇAĞRI: Ortak karar protokolüne katılmayan veya muhalif kalan maliklere noter kanalıyla karara katılmaları ve sözleşme imzalamaları konusunda herhangi bir malik ihtar gönderir. Bu ihtarda imzalamayan malike 15 gün süre tanınır.
1.1.8 YIKIM ve HİSSE SATIŞI: Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle ilgili belediyece riskli yapının tahliyesi ve yıkımı için 60 gün ve ek 30 gün süre verilir. Bu süreler içinde riskli yapı yıkılmazsa İdare tarafından yıkılır. Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda sözleşme imzalamayan maliklerin arsa payı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’nce sadece karara katılan maliklerin ve hazinenin katılabileceği açık arttırma ile satılır.
1.1.9 KİRA/TAŞINMA YARDIMI VE KREDİ BAŞVURUSU: Anlaşma ile tahliye edilen binalarda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı aylık kira yardımı yapar. Bu yardımlardan riskli yapı tespitinden üç ay öncesinden beri o taşınmazda oturan malikler, kiracılar ve sınırlı hak sahipleri yararlanır. Kira yardımı yerine geçici konut veya işyeri tahsisi de yapılabilir. Kira ve taşınma yardımı almayanlar faiz desteği veya kredi kolaylığından yaralanabilirler. ( http://www.dengedegerleme.com/post/kentsel-donusum-2015-kira-yardiminda-sorular-ve-cevaplar_103)
1.1.10 İNŞAATIN BAŞLAMASI, İSKÂN ALINMASI: Eğer malikler anlaşamamışlarsa sözleşme imzalamayan maliklerin arsa payları satılır. Müteahhit firma inşaat ruhsatı için başvurur. Bina projeye uygun tamamlandığında iskan alınır ve malikler böylece depreme ve doğal afetlere dayanıklı binalarına kavuşmuş olurlar. Apartmanınızı kentsel dönüşüm ile yenilemek istiyorsanız bu süreçte mutlaka bir uzman hukukçudan her aşamada yardım almanız süreci kısaltacak ve hak kayıplarınızı engelleyecektir.

1.2 SİTELERDE KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

1.2.1 RİSK YAPI TESPİT RAPORU ALINMASI: Maliklerden herhangi biri veya kanuni temsilcileri masrafı kendisine ait olmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisanslandırdığı Risk Tespit Kuruluşları’ na başvurur. Gerekli belgeler tapu belgesi ve kimlik belgesi fotokopisidir. Sitelerde her blok için risk tespit raporunun ayrı ayrı alınması gerekir.
1.2.2 RİSK YAPI TESPİT RAPOR ONAYI VE İL MÜDÜRLÜĞÜ’NE VERİLMESİ: Risk tespitine ilişkin rapor örneği 10 gün içinde ilçe belediyesine gönderilir. Raporda bir eksiklik yoksa en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.
1.2.3 TAPUYA RİSKLİ YAPI ŞERH EDİLMESİ: Tapu Müdürlüğü riskli yapı şerhini taşınmazın beyanlar hanesine işler. Bu şerhle ilgili olarak tapu müdürlüğü ayni ve şahsi hak sahiplerine riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebileceklerini aksi halde binalarının verilecek süre içinde yıkılacağını belirtir. Buna ilişkin tebligatları tüm maliklere tebliğ eder.
1.2.4 RAPORUN KESİNLEŞMESİ, SPK LİSANSLI GAYRİMENKUL DEĞERLEME KURULUŞLARI TARAFINDAN MEVCUT DURUM GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ: Rapora malikler 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtirazlar dilekçe ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’ne yapılır. İtiraz üzerine teknik heyet itirazları inceleyerek karara bağlar. İtirazın reddolması halinde rapor kesinleşir. Malikler bina yıkılmadan evvel arsa ve bağımsız bölümlerin değerini SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirirler. http://dengedegerleme.com/page/degerleme-talebi
1.2.5 MALİKLERİN EN AZ 2/3 COĞUNLUĞU İLE TOPLANTI ve ORTAK KARAR: Riskli yapının ne şekilde değerlendirileceği konusunda maliklerin anlaşması esastır. Kat malikleri 6306 sayılı Yasaya göre karar almak üzere usulüne uygun toplanırlar ve ortak karar protokolünü imza altına alırlar. Bütün blokların riskli olması halinde yürütülecek uygulamaya en az 2/3 çoğunluk ile karar verilir.
1.2.6 YATIRIMCI FİRMA - MÜTEAHHİT İLE SÖZLEŞME İMZASI: Bütün bu süreç boyunca malikler hangi usulle binalarını yeniden inşa edeceklerse müteahhit firma seçerler. Sözleşme müzakerelerinin sonucunda sözleşme imzalarlar.
1.2.7 MALİKLERİN HİSSELERİ ORANININ EN AZ 2/3 ÇOĞUNLUĞU TARAFINDAN ALINAN KARARINA KATILMAYANLARA ÇAĞRI: Ortak karar protokolüne katılmayan veya muhalif kalan maliklere noter kanalıyla karara katılmaları ve sözleşme imzalamaları konusunda herhangi bir malik ihtar gönderir. Bu ihtarda 15 gün süre tanınır.
1.2.8 YIKIM ve HİSSE SATIŞI: Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle ilgili belediyece riskli yapının tahliyesi ve yıkımı için 60 gün ve ek 30 gün süre verilir. Bu süreler içinde riskli yapı yıkılmazsa idare tarafından yıkılır. Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda sözleşme imzalamayan maliklerin arsa payı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’nce sadece karara katılan maliklerin ve hazinenin katılabileceği açık arttırma ile satılır.
1.2.9 KİRA/TAŞINMA YARDIMI VE KREDİ BAŞVURUSU: Anlaşma ile tahliye edilen binalarda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı aylık kira yardımı yapar. Bu yardımlardan riskli yapı tespitinden üç ay öncesinden beri o taşınmazda oturan malikler, kiracılar ve sınırlı hak sahipleri yararlanır. Kira yardımı yerine geçici konut veya işyeri tahsisi de yapılabilir. Kira ve taşınma yardımı almayanlar faiz desteği veya kredi kolaylığından yaralanabilirler. (http://www.dengedegerleme.com/post/kentsel-donusum-2015-kira-yardiminda-sorular-ve-cevaplar_103)
1.2.10 İNŞAATIN BAŞLAMASI, İSKÂN ALINMASI: Eğer malikler anlaşamamışlarsa sözleşme imzalamayan maliklerin arsa payları satılır. Müteahhit firma inşaat ruhsatı için başvurur. Site projeye uygun tamamlandığında iskan alınır ve malikler böylece depreme ve doğal afetlere dayanıklı binalarına kavuşmuş olurlar. Sitenizi kentsel dönüşüm ile yenilemek istiyorsanız bu süreçte mutlaka bir uzman hukukçudan her aşamada yardım almanız süreci kısaltacak ve hak kayıplarınızı engelleyecektir.

2. RİSKLİ ALANLARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

• Riskli alan belediyeler, il özel idareleri, malikler veya TOKİ tarafından talep edilen alanlar; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının uygun bulması ve teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca ilan edilir.
• Taşınmazın değerini ilgili idare (Belediye, il özel idaresi, TOKİ) riskli alanda bulunan taşınmazların maliklerini, özelliklerini tespit ettirir. Gerekiyorsa kamulaştırma haritalarını yapar.
• Kentsel dönüşüm uygulama alanında; imar planları belediyeler, il özel idaresi veya TOKİ tarafından yenilenir, kentsel tasarım ve uygulanacak yeni yapılaşma proje çalışmaları, projeye dâhil edilecek TOKİ veya özel inşaat şirketleriyle anlaşmalar gibi yeniden yapım çalışmaları yapılır veya maliklerce arsaların üzerinde özel inşaat şirketleriyle anlaşmalar yoluyla yeniden yapım süreci uygulanır. Riskli alan tespit edilen bölgelerde de öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır.
• Maliklerin bir proje oluşturmasıyla yürütülecek uygulamalarda parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili belediyeler veya TOKİ tarafından yürütülen uygulamalarda uygulanacak projeye sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Riskli olarak tespit edilen yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için, bu yapıların bulunduğu alanın risksiz olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri müdürlükçe resen yapılır veya yaptırılır.
• Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı başka bir parselde yapılabilir.
• Üzerinde bina yıkılmış olan arsa hakkında malikleri bu konuda bilgilendirmek için yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlayamaz ise ya da belediye veya özel şirketlerce yapılacak projeye yahut paylaşıma karşı çıkılırsa, karşı çıkan kişilerin mülkiyetindeki taşınmazlar, Bakanlık, TOKİ veya belediye tarafından acele kamulaştırma yapılabilir.
• Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili idarece belirlenmek kaydı ile uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak konut ve işyeri vermek üzere sözleşme akdedilir.
• İlgili idare gerekli olması halinde maliklerle paylaşım anlaşması yapmak yerine taşınmazları satın alabilir veya kamulaştırabilir.
• Riskli alanda yeni inşaatlarının yapılması için ilgili idare tarafından imar planları, kentsel tasarım projeleri ve inşaat projeleri hazırlatılır ve ilgili belediyeden veya Bakanlıktan ruhsat alınır.
• Eğer riskli alanda risksiz yapı bulunuyor ise bu yapı uygulama dışı bırakılabilir veya anlaşma, satın alma veya kamulaştırma yoluyla projenin içine alınabilir.
• İlgili idare, riskli alanda kendileri tarafından yapılacak proje için, inşaat ve yatırım şirketleri ile kat veya hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri yapar.
• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya yetki verdiği belediye; riskli alan veya bir kısmına yönelik proje alanındaki taşınmazların arazi düzenlemelerini, satın alma anlaşmalarını, imar haklarını başka alanlara aktarmayı, menkul değerlere dönüştürme işlemlerini, arsa paylarını belirlemeyi, arsa sahiplerince yapılan anlaşmalar kapsamında kat mülkiyetine göre paylaştırmayı yapar.
• Maliklerle yapılan anlaşmalar doğrultusunda ortaya çıkarılan yeni taşınmazlara ilişkin tapular maliklere dağıtılır.
• Maliklere dağıtım sonrası ilgili idarenin elinde konut ve işyeri kalırsa, uygulama alanındaki kiracılara, taşınmazları kamulaştırılanlara ve diğer hak sahiplerine konut ve işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir.
• İnşaat sürecinin sonunda riskli alandaki maliklere afetlere ve depreme dayanıklı konut ve işyerleri teslim edilir. Eskiden riskli olan alan; park, spor alanları, hastane, okul, yaşlı bakımevi, anaokulu, kültür ve sanat merkezleri olan bir kentsel yaşam alanına dönüştürülür.

Kaynakça: Öngören Hukuk Bürosu, Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü, T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı