İzmir -İstanbul Otoyolunun Gayrimenkul Piyasasına Etkileri

İzmir -İstanbul Otoyolunun Gayrimenkul Piyasasına Etkileri





1. Bundan hareketle, Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyol projesi geçtiği;  Orhangazi, Gemlik, Bursa, Karacabey, Uluabat, Mustafa Kemalpaşa,  Susurluk Balıkesir,  Savaştepe, Soma, Akhisar, Saruhanlı, Turgutlu ve İzmir'deki gayrimenkul piyasasına ne tür bir etki yapacak. Bu konudaki değerlendirme ve öngörüleriniz nelerdir?

Otoban hızlı ulaşıma endeksli olması sebebiyle uzakları yakın eden bir özelliğe sahiptir.  Otoban güzergahında yer alan tüm yerleşim alanları İstanbul ve İzmir daha sıkı üst düzey bir ilişkiye sahip olacaktır. Türkiye’nin ortalama yıllık nüfus artışı % 0,12 iken beş büyükşehirlerimizde %1,5 olarak gerçekleşmektedir. İstanbul, Bursa ve İzmir bağlayacak olan otoban güzergahında yer alan tüm yerleşim alanları önümüzdeki yıllarda benzer şekilde katalizör etkisi yaparak nüfus artışına sahne olacaktır. Güzergah üzerinde yer alan yerleşim alanları tarımsal niteliği ağırlık kazanan bölgeler olması nedeniyle imarlı arsa arzında yetersiz kalınacağı, yerleşim merkezlerinde alışık olmadığımız şekilde Kentsel Dönüşüm yasasının etkisi ile de yüksek binalar görmeye başlayacağız. Tarım alanları dışında kalan yerleşim yerlerine yakın kadastral parseller hızlı bir şekilde imar parsellerine dönüşecektir. Tüm bu nedenlerden dolayı gayrimenkul piyasasının ortalama değerlerinin çok üzerinde değer artışı olacağı öngörülmektedir.

2. Proje güzergahında olan bu bölgelerde konut, imarlı ve imarsız arsa fiyatlarında 3 yıl öncesine göre ne tür bir değişim(artış) oldu? Bölgelerin her birinde konut(m2), imarlı veya imarsız arsaların (m2 veya dönüm) üç yıl önceki fiyatıyla şimdiki fiyatlarını bir exel tablo halinde gönderebilir misiniz?

Büyüme güzergâh üzerinde olmasından ziyade yerleşim alanlarını büyütmesinden kaynaklı bir değer artışı yaşanmaktadır. Güzergâh planlanırken yerleşim alanlarının dışından tarım arazilerinin yoğun olduğu bölgelerden geçmektedir. İstanbul gayrimenkul değer artışı alım gücünü zorlamış olması nedeniyle yatırımcılar güzergâh boyunca yatırım yapmışlardır. Üç yıl önce verimsiz tarla fiyatları 1 TL/m² iken günümüzde 6-10 TL/m² birim bedellere çıkan bölgeler olduğunu görülmektedir.
 
3. Bu bölgeler içerisinde size göre en çok prim artışı hangi bölgelerde oldu/olacak?

Otoyol projesinde en çok prim artışı olan lokasyonlar otoyol ile bağlantısı olan konumlar örneğin Yalova Kılıç mahallesi; Bursa Orhangazi çıkışı; Bursa Mudanya çıkışı; Akhisar ve Soma çıkışı Çünkü bu bölgeler oturmuş şehir ve ilçe merkezleri olması ve gelişim aksı üzerinde bulunmaları sebebiyle gelişimin çıkış ve giriş güzergahı olması sebebiyle biraz daha hızlı sağlamaktadır. Özellikle Orhangazi çıkışı ve Yalova Kılıç çıkışları ana aksa direk bağlantı üzerinde olması ve Orhangazi güzergahı İznik gölü istikametinde olması (Yerli günü birlikte turist güzergahı) ve Yalova Kılıç ise Termal ve Kocaeli yolu üzerinde olması sebebiyle gelişimin hızlı olacağı kanısındayız.

4. Bu bu bölgelerde gayrimenkul yatırımı yapmayı planlayanlara tavsiyeleriniz nelerdir?

Otoyol güzergahında yerleşim yerlerine yakın verimsiz tarım arazilerinin bulunduğu bölgelerde, otoban giriş çıkışına yakın alanlarda yatırım yapılmasının uygun olacağı aksi takdirde tek bir seçenek göz önüne alındığı takdir de riskin daha çok ve değer kaybının daha fazla olacağı kanaatindeyiz. Yatırım için yerel seçim sonuçlarının beklenilerek imar ve iskan konusunda deneyimli adayların seçildiği yerleşim yerlerini önceleyerek yatırım yapılmasının riskleri azaltacağı kanaatindeyiz.