Konutta Yeni Dalga

Konutta Yeni Dalga

Son 10 yılda birbiri ardına projeler geliştiren markalı konut üreticileri, iki genel seçimin yaşandığı bu yıl, yeni projelerini açıklamak için ağırlıklı olarak 1 Kasım genel seçiminin sonrasını beklediler. Bu seçimden tek parti iktidarının çıkmasıyla siyasi belirsizliğin ortadan kalkacağı ve işlerin aksamayacağı mesajını alan üreticiler, kasım ayından itibaren projelerini tanıtmaya başladılar.

İki seçimli bir yıl olan 2015'in sonuna yaklaştığımız şu günlerde, markalı konut üreticileri, seçim sonrasına öteledikleri projelerini görücüye çıkarmaya başladılar. 22 Kasım tarihli Ekonomist Dergisi'nde yer alan araştırmaya göre, 1 Kasım'daki seçim sonrasında açıklanan 42 yeni proje ile 18.632 konut geliyor. Şu sıralarda yaşanan lansman dalgasının ardından ikinci proje tanıtım dalgasının da mart-nisan döneminde gelmesi bekleniyor. %20'lere varan oranlarda maliyet artışını fiyatlara yansıtmayan sektör, ilk konut alanlara devlet desteği sağlanması, yabancılara oturum süresinin uzatılması gibi çalışmaların yapılmasını da heyecanla bekliyor.

Dergi, İstanbul'dan İzmir'e, Ankara'dan Denizli'ye kadar şu sıralarda lansmanı yapılan ve yakında lansmana çıkması beklenen 18.632 konutluk 42 yeni projeye ulaşmış. Bu markalı konut projelerinde m2 fiyatları 1.600 liradan başlayıp 6 bin dolarlara kadar ulaşıyor. Arsa maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle de üretilen projelerin çok büyük bir kısmının orta ve üst gelir grubuna yönelik projeler oldukları görülüyor.

İlk konut dalgası olarak adlandırılan bu dalganın ikincisinin, 2016'nın mart ve nisan aylarında gelmesi, bu dönemde de birbiri ardına yeni projelerin yatırımcılara sunulması bekleniyor.

İki seçim etkiledi

Konut Üreticileri Derneği (KONUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik, konut sektörü için normalde eylül-ekim aylarının proje tanıtım dönemi olduğunu hatırlatıyor. Ancak seçim döneminde gürültüye gitmemesi için bu yıl proje tanıtımlarının ertelendiğini, 1 Kasım sonrasında siyasi belirsizliğin ortadan kalkmasıyla da başladığını söylüyor. Proje yarışında şu anda tanıtılan projelerin ilk dalga olduğuna dikkat çeken Çelik, ikinci proje dalgasının mart-nisan döneminde gelmesini beklediklerini de vurguluyor.

Ömer Faruk Çelik, 7 Haziran'daki seçimden çıkan tablo ile yabancı yatınmcılann 1 Kasım'daki seçimi beklemeyi tercih ettiklerine işaret ediyor. Çelik, "Özellikle Türkiye'ye yoğun ilgi gösteren Körfez yatırımcısının, haziran-kasım aralığında, kararsız kalıp beklemeye geçtiği bir dönem oldu. Türkiye, seçimlerden sonra, Körfez Bölgesi için, yatırım yapılabilir bir ülke olarak yorumlanıyor. Önümüzdeki dönemde dolaylı ve direkt yatırımlar Türkiye'ye gelecektir" diyor.

Fiyatlar artacak mı?

İnşaat maliyetlerinin %20'lere varan oranlarda artmasının fiyatlara yansıtılması, uzun zamandan beri sektörün en önemli tartışma konularının başında yerini alıyor. Aşçıoğlu İnşaat Yurtiçi İş Geliştirmeden Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi İrfan Aşçıoğlu, inşaat maliyetlerindeki artışın sadece %2-3 oranında projelere yansıtılabildiğini söylüyor. Maliyet artışının inşaat şirketlerini zorlamaya başladığına dikkat çeken Aşçıoğlu, "Maliyet artışını şu ana kadar yatırımcılara yansıtmamaya çalıştık ama artık şirketlerin bu yükü biraz olsun paylaşmaları gerekiyor. Çünkü gerçekten zorlanıyorlar" diyor. Aşçıoğlu İnşaat olarak önümüzdeki dönemde yeni projeler geliştirmek üzere imza aşamasına yaklaşan görüşmelerinin de olduğunu söylüyor.

Faizler düşer mi?

Konut satışlarını etkileyen en önemli unsurlardan biri faiz oranları. 7 Haziran seçimlerinden sonra yükselen faizler, yeniden düşüş eğilimine girecek mi? Sektörün en büyük oyuncusu Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, yerli ve yabancı yatırıcımlar ile gayrimenkul şirketlerinin, siyasi belirsizliklerden etkilenerek yatırımlarını askıya aldıklarını belirtiyor. Atay, "Seçim sonrasında belirsizliklerin ortadan kalkması, beklemede kalan yatırımları tekrar harekete geçirdi. Seçimin ardından borsa ve döviz kurlarında meydana gelen olumlu değişimi de bu hızlanmanın nedenleri olarak söyleyebiliriz" diyor. Murat Atay, genel olarak faiz oranlarında gerçekleşen yükselişte siyasi belirsizliklerin ve gelişmelerin rol oynadığını söylüyor. Atay, bu konuda önümüzdeki döneme ilişkin beklentilerini şöyle özetliyor: "Daha çok Çin ve ABD'deki gelişmelerin iyi takip edilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Ayrıca FED'in son yaptığı açıklama, faiz oranlarında bir artışa gidebileceği şeklinde yorumlandı. Dolayısıyla faizlerde bir gevşeme yaşanması mümkün olsa da, bu düşüşün ne kadar olabileceğini, FED'in alacağı kararlar, yurtdışındaki ve buna bağlı yurtiçindeki ekonomik gelişmeler belirleyecektir."

Kolay ulaşım sattırıyor

Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, özellikle Topkapı bölgesinde fabrika dönüşümü konusunda anlaşma aşamasına yaklaşan görüşmeler yaptıklarını, önümüzdeki dönemde de yeni projelerle yollarına devam edeceklerini söylüyor. İnşaat sektöründe devamlılığın esas olduğuna dikkat çeken Çetinsaya, "İnşaat sektöründe bir projenin netleşmesi, çiziminden ruhsatına kadar 2 yılı buluyor. Bunun için de biz inşaatçılar sürekli proje kovalarız" diyor.

Proje yanşında büyük çaplı projelerin yanı sıra az konutlu bazı projeler de var. Örneğin Keten Group'un 31 konutluk Kuzey Bomonti, 4 konutluk Cihangir Cennet, 7 konutluk Keten Salacak projeleri var. Mesa'nın 35 konutluk Mesa Sahili 224, Aydoğan İnşaat'ın 25 konutluk Aslanpark Erenköy butik projeleri bulunuyor. Propa İnşaat'ın 38 birimlik Propa Plus Residences projesi de Zincirlikuyu'da yükselecek.

Satışlar ne durumda?

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) verilerine göre, geçtiğimiz yıl toplamda 1 milyon 165 bin 381 konut satılmıştı. Bu yılın 9 aylık döneminde 936.615 adet konut satıldı. Bu rakam geçen yılın aynı döneminde 831.287 idi. Buna göre 9 aylık dönemde konut satışlan %12,7 artış gösterdi. Türkiye'de en fazla konut İstanbul'da satılıyor. Ocak-eylül döneminde İstanbul'da 174.622 konut satıldı. İstanbul'u 108.095 konut ile Ankara, 56.942 konut ile de İzmir takip etti. TÜİK verilerine göre, ilk 9 ayda yabancılara ise 16.192 konut satıldı. Yabancıya satışlar toplam konut satışlannın sadece %1,7'sini oluşturuyor. Yabancıya satışlarda ilk 3 sırayı 5.033 konut ile İstanbul, 4.506 konut ile Antalya ve 1.077 konut ile Bursa alıyor.

Projelerin Önündeki 3 Engel

Rekabetin yoğunluğu.

Artan maliyetler.

Farklı olma baskısı.

Başarılı Projelerin 3 Özelliği

Bulunduğu bölgenin taleplerine hitap etmesi.

Ulaşımının kolay olması.

Rakiplerine göre farklı özellikler sunması.

SEKTÖRDEN GÖRÜŞLER...

"2016'nın ilk çeyreği olumlu görünüyor"

Ahmet Arslan, Denge Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı

"2016 yılı ilk çeyreği itibariyle kurulan güçlü hükümet ile yatırımlar açısından olumlu gelişmeler olacağı beklentisi hakimdir. Türkiye’deki seçim öncesi yaşanan siyasi boşluğun yeni hükümetimizin kurulması sonrasında kaybolacağı, gelişimin yeniden ivme kazanacağı ve yatırımların artacağı düşüncesindeyiz. Coğrafi konumu, bölgeye nazaran ekonomik ve siyaseten istikrarlı büyümesi, dinamik ve genç nüfusu sayesinde 2013 ve öncesindeki gibi büyüyen ekonomisi ile 2016’nın ilk çeyreğinden itibaren ivme kazanacağını düşünüyoruz."

"Mortgage kullanımları artabilir"

Murat Atay, Garanti Mortgage Genel Müdürü

"Yerli ve yabancı yatırıcımlar, gayrimenkul şirketleri, siyasi belirsizliklerden dolayı yatırımlarını askıya almıştı. Seçim sonrasında belirsizliklerin ortadan kalkması, beklemede kalan yatırımları tekrar harekete geçirdi. Öngörülmeyen ters yönlü bir gelişme olmadığı takdirde, önümüzdeki dönemde proje sayısının artmasını bekliyoruz. Ertelenen birçok proje satışa çıktığı gibi, satışa çıkmak için hızla hazırlık aşamasında olanlar da var. Konut proje lansmanlarındaki hızlı artışın da özellikle büyük şehirlerde mortgage kullanımlarına pozitif bir etki yapmasını bekleyebiliriz."

"Yabancı yatırımcılar gelecek"

Murat Uzun, Proje Beyaz Yönetim Kurulu Başkanı

"Bir süredir piyasalarda tedirginlik ve gerginlik vardı. Arz yapacaklar önlerini göremedikleri için bekliyorlardı. İhtiyaç sahipleri ise ekonominin nereye gideceğini bilemedikleri için yatırımlarını ertelemişlerdi. Artık bekleme bittiği için piyasa hareketlendi. Hareketliliğin daha ilk dalgası bile yaşanmadı. Yıl sonuna doğru lansmanlar hız kazanacaktır. 2016'nın ilk yarısında da bu artış ivmelenerek sürecektir!'

"Bekleyen projeler ortaya çıktı"

Erhan Boysanoğlu, MESA Yönetim Kurulu Başkanı

"Gayrimenkul sektöründe siyasi belirsizlik nedeniyle hazırlıkları yapılan ama bekletilen projeler tanıtılmaya başlandı. Yatırımcılar arsa bakarken bile önlerini göremedikleri için adım atmaktan çekiniyordu. Siyasi belirsizliğin kalkması sektörü hareketlendirdi. Önümüzdeki dönemde hareketlilik artacaktır. Biz de yeni projelerle yolumuza devam ediyoruz"

"İki yeni projemiz var"

Seba Gacemer, SİNPAŞ GYO Genel Müdürü

"Bugüne kadar binlerce aileye, güvenli, kaliteli, zengin sosyal imkanları olan, insana ve doğaya saygılı temalı yaşam alanları sunarak örnek teşkil ediyoruz. Sinpaş GYO olarak önümüzdeki dönemde lansmanı yapılacak olan iki projemiz var. İstanbul'da Bomonti'de Queen Central Park isimli rezidans projemiz yükseliyor. Ankara'da Çankaya bölgesinde ise Ege Vadisi projemizin inşaatına başladık."