Almanya’da konut talebi, düşük faiz oranları ve istikrarlı ekonomik yapı ile git gide güçlenmektedir. Özelikle son 10 yılda, göç krizi ve güçlü ekonomik büyüme, ülkedeki konu talebinde ve bunun bir sonucu olarak konut fiyatlarında yüksek artışlar getirmiştir.
• Almanya’da konut fiyatları, 2005- 2011 yılları arasında inişli-çıkışlı bir eğilim göstererek dönemsel düşüşler yaşanmış olmakla beraber, 2011 yılı sonrasında hızlı bir yükseliş göstererek 2011-2020 yılları arasında Almanya’nın sekiz büyük şehrinde (Berlin, Münih, Hamburg, Köln, Duesseldorf, Frankfurt, Stuttgart, Leipzig) ortalama %65 fiyat artışı görülmüştür.
• Güçlü ekonomik büyüme, ülkeye 1,2 milyon mülteci gelmesi, geniş iş olanaklarının yarattığı işe bağlı nitelikli göç, ülkedeki düşük işsizlik, zayıf inşaat arzı ve düşük faiz oranları bu duruma etken olan başlıca etkenlerdir.
• Almanya ekonomisi Avrupa’nın en büyük ekonomisi olup, Covid-19 Pandemisi öncesine kadar, art arda 24 kez art arda kesintisiz büyüme gerçekleşmiştir.
• Genel olarak, Almanya’daki en önemli sekiz şehirde (Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart Leipzig,) konutlar 2020 yılı içerisinde %10.20, Almanya genelinde ise %6.80 oranında artış gösterdi.
• Bununla beraber, şehir merkezindeki konut fiyatlarındaki ve kiralarındaki artış nedeniyle, konut satın alma ve kiralama arayışı bulunanlar şehir merkezlerinden şehirlerin dış çeperlerine yöneldiler ve bu durum şehrin dış çeperlerinde de fiyat artışına neden oldu. Yeni inşaat sayısındaki yetersizlik nedeniyle halihazırda, konut açığı şu anda yaklaşık 1,3 milyon daire düzeyinde.
• Almanya’da tek birey tarafından ikamet edilen konut sayısı %37,9 olup, sekiz büyük şehirde tek kişi tarafından ikamet edilen konut sayısı ortalama %45- %55 aralığındadır. Bu nedenle de büyük şehirlerde, merkezi konumda, ortalama 25 m²-30 m² kullanım alanına sahip, kompakt, eşyalı, oturmaya hazır biçimde tasarlanan stüdyo daire projeleri gayrimenkul geliştiriciler için oldukça cazip hale gelmekte genç-bekar kesime ve öğrencilere kiralanmaktadır.
• Oluşan bu konut açığı ise yalnızca Almanya’daki nüfus artışından ve ülkenin göç almasından kaynaklanmıyor. Almanya, özellikle de Berlin, hali hazırda okyanus ötesi ülkelerden gelen yatırımcıların gözdesi olmuş durumda.
• 2020 yılı itibariyle Berlin’in nüfusu yaklaşık 3.600.000 olup, son 10 yılda her yıl ortalama %5 nüfus artışı gerçekleşmiştir.• Almanya genelinde, konutların ortalama kira getirisi %3.50 civarındayken, Berlin’de bazı yerleşim birimlerinde bu oranın %4,80-%5.50 aralığına kadar çıktığı görülmektedir.
• Almanya genelinde ev sahipliği oranı %40, kiracılık oranı %60 iken, Berlin’de %15 ev sahipliği, %85 kiracılık oranı gibi bir dağılıma sahip. Son 10 yılda kiraların %80-%100 aralığında artış göstermesi sonucunda, 2020 yılında yapılan yasal düzenleme sonucu devlet tarafından Berlin’de kiralar 2022 yılına kadar sabitlenmiş, 2022 yılından sonra ile yıllık %1,30 artış oranıyla devam edilmesine karar verilmiştir.
• Ülkede enflasyon oranının ve mevduat faizlerinin yıllık %0, konut kredi faizlerinin yıllık %1.50 oranına sahip olduğu düşünüldüğünde bu oranın düşük olmadığını söylemek yerinde olacaktır.
• Berlin’de yaklaşık %1,50 olarak gerçekleşen boş durumdaki kiralık konut oranı, kiralık konutlara yönelik güçlü bir talebi göstermektedir.
• Almanya’da, yabancı ülke vatandaşlarının gayrimenkul edinmesine yönelik herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
• Almanya’daki yasal düzenlemeler, yabancı ülke vatandaşlarının konut değerinin %60’ına kadar konut kredisi kullanmasına imkân sağlamaktadır.
