Gayrimenkul değerleme süreci, bir mülkün, mülk projesinin ya da bir gayrimenkule bağlı hak ve yararların, belli bir yasa ve yönetmelikler doğrultusunda, mülke en uygun değerleme tekniğinin tercih edilerek değerinin biçilmesi ve buna bağlı olarak da gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanması olarak bilinir.
Gayrimenkul değerleme, tarafsız ve özgür gayrimenkul değerleme uzmanları tarafınca, ilgilin gayrimenkulün belli bir zamanda muhtemel değerinin tarafız, objektif ve bağımsız ölçülere bağlı olarak gerçekleştirilmesi durumudur. Yani kısacası gayrimenkul değerleme süreci, bir mülkün, mülk projesinin ya da bir gayrimenkule bağlı hak ve yararların, belli bir yasa ve yönetmelikler doğrultusunda, mülke en uygun değerleme tekniğinin tercih edilerek değerinin biçilmesi ve buna bağlı olarak da gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanması olarak bilinir.
Gayrimenkul Değerleme Raporu Ne Amaçla Kullanılır?
Gayrimenkul değerleme raporlarının, gayrimenkul alanı içindeki hem şahsi hem de kurumsal faaliyetlerdeki önem ve sorumluluğu hususundaki farkındalık gün geçtikçe artmaktadır. Pek çok problemle karşı karşıya kalınan gayrimenkul sektöründe, hem resmi kuruluşlar hem de özel kurumsal şirketler ve bireyler, bu duruma ön ayak olmamak için SPK lisansına sahip uzmanlar tarafından hazırlanan gayrimenkul değerleme raporu talep eder, hatta bazı kurumlar bu raporları zorunlu tutar.
Bazı devlet kuruluşlarıyla teminat tekniğiyle çalışan firmalar gayrimenkul değerleme raporu talep eder. Alanında uzman SPK lisansına sahip değerleme uzmanları tarafından hazırlanan raporlar genellikle şahsi gereksinimler için kullanılmakla beraber özel ve kurumsal şirketlerdeki kullanım alanları da şu şekildedir;
- Satıcıların gayrimenkullerini doğru fiyattan piyasaya çıkarması ve raporla alıcı tarafı ikna ederek hızlıca satışın sonlandırılması,
- Alıcıların satın alacakları gayrimenkulleri pazar değerinden alması ve mülkün tapusuyla belediye kayıtlarında var alabilecek negatifliklerden satın almadan önce haberdar olunmasında,
- Borcun karşılığında mülk değişimlerinde alış ve satış fiyatlarının belirlenmesinde,
- Firmaların kiralama uygulamalarında “aylık ve yıllık kira değer tespiti” sürecinde,
- Firmaların, mülklerin değerinin belirlenmesi sürecinde,
- Şirketlerin birleşmesi ve devir işlemlerinde,
- Gayrimenkul danışmanlarının satış sürecindeki mülkleri ile alakalı alıcı ve satıcı arasında oluşabilecek güvensizliği ortadan kaldırma sürecinde,
- Gayrimenkul danışmanlarının ellerinde yer alan mülklerin alım, satım ya da kiralamaya uygunluk durumunun araştırılmasında,
- Vergi Dairelerine teminat göstermek amacıyla,
- SGK borçlarının yapılandırılması gibi durumlarda gayrimenkul değerleme raporu kullanılır.
Gayrimenkulün Değerini Belirleyen Faktörler
Bir mülkün değerini hem arz hem de talep kısmı etkiler. Arz kısmı fayda ve kıtlık; talep kısmı ise etkin alım gücü gibi etkenlere bağlıdır. Aynı şekilde gayrimenkul değeri de kendine has bazı faktörlerle ölçülür. Gayrimenkul değerini belirleyen faktörleri sıralamak gerekirse;
- Gayrimenkul yatırımcılarının taşınmaza yaptığı yatırıma göre beklentisi
- Bir bölgeye ileride imar gelmesi ya da kamu yatırımları yapılması
- Arz ve talep dengesi
- Rekabet
- İkame
- Denge
- Katkı
- Artık Performans
- Uygunluk
Son olarak gayrimenkulün etrafında meydana gelen gelişmeler de gayrimenkul değerinin belirlenmesini sağlar.
