Gayrimenkul değerleme raporu, mülkün piyasa değerini gösteren bir rapordur. Buna ek olarak, mülkün boyutu, koordinatları olan bir harita da dahil olmak üzere gerçek konumu bu rapora dahil edilmelidir. Mülkün içini ve dışını, mülkün teknik ve borç durumunu gösteren fotoğraflar atlanmamalıdır. Bu değerleme raporunun taşınmazın hem olumlu hem de olumsuz yönlerini içermesi gerektiği bilinmelidir. Bu rapor üç ay geçerlidir.
Bu anlayışla, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı Emlak Dairesi, 20 Eylül 2021’den itibaren bakanlık tarafından gayrimenkulün değerlendirilmesi için sipariş verilecek bir eksper için çevrimiçi başvuru yapılması gerektiğini belirtti. Bu aynı zamanda yabancı yatırımcıların yatırımlarını dolandırıcılığa karşı korumak ve satışların iptal edilmesini önlemek için yapıldı.
Gayrimenkul Değerleme Kriterleri Nelerdir?
Gayrimenkul değerleme kriterleri çok önemlidir. Bu kriterler sayesinde gayrimenkulün değeri en doğru şekilde tespit edilir. Bir değerleme raporu almak için SPK onaylı değerleme uzmanına gitmeniz gerekmektedir. Değerleme uzmanı gayrimenkul değerlemede kullanılan bu kriterleri kullanarak gayrimenkulün değerini bulur. Aşağıda gayrimenkul değerlemede kullanılan öne çıkan kriterleri bulabilirsiniz.
Gayrimenkul değerlemede değerleme için öne çıkar kriterler;
-Gayrimenkulün lokasyonu, konumu, ve diğer çevre özellikleri
-Gayrimenkule olan talep ve gerçekleşen emsal satışlar,
-Gayrimenkulün imar durumu,
-Eğer bağımsız bölüm ise arsa payı, değilse arsa büyüklüğü,
-Gayrimenkulun mimari kullanım elverişliliği,
-İşçilik kalitesi,
-Altyapı özellikleri
-Yıpranma payı,
-Bayındırlık rayici ve vergi rayiç değerleri,
-Sürdürülebilir gelir düzeyi,
-Ekonomik koşullar,
-Takyidat durumu,
-Gayrimenkule ait hak ve mükellefiyetler.
Gayrimenkulün Değerini Belirleyen Yasal Unsurlar
Değerleme uzmanları bir taşınmazın değerini belirlerken öncelikle taşınmazın satışını engelleyen bir unsur olup olmadığını kontrol eder. Bu faktörleri belirlemek için, değerleme uzmanları yasal kurumların incelemelerini ve mülkün yerinde incelemelerini gerçekleştirir.
Yasal kurum incelemeleri tapu, belediye, il özel idareleri, kadastro müdürlükleri, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulları gibi kurumlarda gayrimenkul üzerinde yer alan yapıların yasallığı gibi birçok durum kontrol edilmektedir. Projeler de inşaatların fizibilitesi analiz edilir, taşınmazın satılabilirliğini ve değerini etkileyebilecek bazı faktörlerin varlığı kontrol edilir, hak ve yükümlülükler, haciz ve benzeri kayıtlar incelenir.
Değerleme Raporu Nasıl Okunur
Bir değerleme raporunda en önemli konu taşınmazın tahmini fiyatıdır ancak önemli olan tek konu bu değildir. Değerleme raporu ayrıca mülkün bulunduğu bölgedeki çevresel faktörleri, mülkün değerlemesinden önceki satış durumlarını ve söz konusu mülkün özelliklerini de içerir. Belirtilen özelliklerin tümü mevcut değilse, değerlendirmenin okunması bağlayıcı olmayan bir referans çalışması olarak kabul edilecektir.
Değerleme Raporunda Yer Alan Alanlar ve Anlamları
Tarih
Rapor, mülkün değerleme uzmanları tarafından yerinde inceleme tarihini belirtir.
Değerlemenin Amacı
Amaç, müşterinin talimatlarına göre değişir. Banka Amaçları veya bilgilendirme amaçlı veya müşterinin mülkünün değerini bilmesi veya vergi amaçları veya hatta herhangi bir mahkeme amacı veya arazi tazminatı vb. gibi hükümet prosedürleri için talimat verilebilir.
Güncellenmiş Tapu Bilgileri
Mülk, edineceğimiz ve değerleme raporunda belirteceğimiz güncellenmiş Tapu Bilgileri ile bir Tapuya sahip olabilir.
Mülkün Konumu
Google harita konumu da dahil olmak üzere mülkün adresi ve konumu hakkında ayrıntılı bir analiz.
Mülkün Açıklaması
Değerleme raporunda, mülkün ve çevresinin tüm özelliklerinin ayrıntılı bir analizi bulunmaktadır. Mülkün metrekaresi, olanaklar ve elektrik ve su varlığı. Ayrıca değerleme ev, daire veya fabrika vb. bir bina için yapılıyorsa, o zaman binanın ölçümlerinin analizini de içeren alanların ayrıntılı bir açıklaması yapılır. Değerlemenin araziye ilişkin olması ve arazinin çeşitli yapı bölgelerine denk gelmesi durumunda, her bölgenin alanı ve değeri ayrı ayrı analiz edilmektedir.
Güncellenmiş Bina İmar ve İmar Özellikleri
Taşınmazın imarına ilişkin bir araştırma yapılacak ve bölge özelliklerinin güncel bir analizi raporda belirtilmeli.
Yerel Pazar Açıklaması
Yerel pazar, mülkün satılık veya kiralık olarak piyasaya verilip verilmeyeceği veya iyi bir yatırım olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceğine ilişkin olarak analiz edilecektir. Çevredeki alanın beklentileri analiz edilecek ve yakın gelecekte mülkün değerini etkileyebilecek o bölgede ne olduğu belirtilecektir.
Değerleme Metodolojisi
Mülkün değeri, müşterinin talimatlarına göre ve değerleme uzmanının hangi yöntemlerle taşınmazın değerlemesini yaptığını detaylarıyla anlattığı bölümdür.
Market değeri
Mülk değerlendirilir ve mevcut Piyasa Değerini veya gerekirse geçmiş değerlerini temsil eden bir fiyat verilir. Geçmiş değerlere esas olarak mahkeme amaçlı ve çoğunlukla boşanma davalarında veya arazi tazminat davalarında ihtiyaç duyulmaktadır.
Zorunlu Satış Değeri
Bu, mülk değerleme uzmanının bu mülkün gecikme olmaksızın emlak piyasasına satılabileceğini belirleyeceği, Pazar Değerinin üzerinde bir yüzdedir.
Sigorta değeri
Bu fiyat, mülkün ne kadara sigortalanacağını bilmek için müşteri veya sigorta için verilir.
Değerleme Raporu Ekleri
Kadastro Planı
Değerleme konusu mülkü gösteren Tapu Dairesi’nden güncellenmiş bir kadastro planı her zaman ektedir.
Bina Bölgesi
Mülkün bölgesini ve mülkü çevreleyen bölgeleri gösteren güncellenmiş bir bina bölgesi eklenir. Bu şekilde, gelecekteki imar genişleme potansiyelleri bir şekilde ancak bu eklentiyi görüntüleyerek çıkarılabilir.
Karşılaştırılabilir Satışlar
Emsal karşılaştırma, taşınmazın benzer özellikleri taşıyan diğer taşınmazlarla karşılaştırılmasıdır. Bu şekilde her zaman taşınmazın ederi net belirlenemezse de taşınmazın fiyat değerinin üst ve alt eşiği belirlenir.
Uydu ‘Resim’
Tapu ve Kadastro Dairesi’nden alınan mülkü ve sınırlarını gösteren bir uydu ‘resmi’.
Değerleme Raporunu Kimler Hazırlayabilir
Değerleme raporu almak istiyorsanız SPK onaylı bir değerleme uzmanı ile iletişime geçmeniz gerekmektedir. Yani anlayacağınız değerleme raporunu spk tarafından onayı olan kişiler hazırlayabilir. Değerleme uzmanları ve değerleme şirketleri, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, yani TDUB üyesidir. TDUB üyesi olmayan ve SPL tarafından yapılan sınav sonucunda eğitim gerekliliklerini yerine getiremeyen kimse değerleme raporu hazırlayamaz. Değerleme raporunuz için bir uzmana veya değerleme şirketine başvurmalısınız.
