Kentsel dönüşüm, en basit haliyle kentlerin dönüşümünü ifade eder. Bu dönüşüm sosyal, ekonomik ve mekansal unsurları içermektedir. Bu faktörler göz önüne alındığında kentte yaşayan insanların ve yaşam alanlarının daha yaşanabilir hale gelmesi, sağlıksız yapıların yıkılıp yeniden yapılması anlamına gelmektedir. Şehirlerin yeniden tasarlanması anlamına gelen bu organizasyonun başarılı bir şekilde gerçekleştirilmesi, sürecin sahipleri ile uyum içinde çalışılması gerekmektedir. Kentsel dönüşüm süreci ile baştan itibaren yeni bir kent ve mekan tasarımı gerçekleştirileceğinden, kaçak ve yıkılan konutlar yıkılacak, stratejik bir bakış açısıyla modern ve depreme dayanıklı yapılar inşa edilmektedir.
Kentsel dönüşüm kısa haliyle dört aşamadan oluşur. Bunlar; ilk olarak değerlendirme yani yapının incelenerek deprem risk raporu oluşturulması. İkinci olarak inceleme yani bu oluşturulan raporun ilgili kurum ve kuruluşlarca incelenmesi. Üçüncü olarak proje yani yeni yapılacak konutun ev sahiplerinin istekleri doğrultusunda projelendirilmesi. Dördüncü ve son olarak uygulama yani daha önce ev sahiplerinin istekleri doğrultusunda hazırlanan proje ve inşaat ruhsatına uygun olarak konutun yapılması şeklinde kısa olarak dört aşamadan oluşur. Şimdi bu kentsel dönüşüm sürecini daha detaylı bir şekilde inceleyeceğiz ve hem kentsel dönüşüm aşamalarını hemde yapılması ve uyulması gereken adımları göreceğiz.
1 -) Kentsel Dönüşüm Kararı
Kentsel dönüşüm süreci ev sahiplerinin oy çokluğu ile alacağı kentsel dönüşüm kararı sonucunda başlar. Burada ev sahiplerinden en az birisinin gerekli evraklar ile kentsel dönüşüme yetkili bir firmaya başvurması ile başlatılabilir.
2 -) Kentsel Dönüşüm Yetkili Firması
Kentsel dönüşüme başvurmaya karar veren ev sahipleri gerekli evrakları ile birlikte kentsel dönüşüme yetkili bir firmaya başvurmalıdırlar. Ancak kentsel dönüşüm firmalarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkili olmalarına dikkat etmelidirler.
3 -) Yapının İncelenmesi
Başvurulan kentsel dönüşüm firması deprem risk raporu hazırlamak ile sorumludur. Bu nedenle yönetmeliklerin ve idarelerin gönderdiği önergeler doğrultusunda inşaat yapılacak evden alınan örnekler ile laboratuvar ve inşaatın bulunduğu bölgede çalışmalar yapılarak deprem risk raporu hazırlanır. İnşaatın bulunduğu bölgede yapılacak çalışmalar beton ve donatı tespiti, zemin etüdü, mimari ve statik proje gibi bilgiler kullanılarak deprem risk raporu hazırlanır.
4 -) Yapının Durumu
Kentsel dönüşüm yapılacağı konut için hazırlanan raporun içeriğinde konutun deprem, sel, heyelan gibi doğal afetlere karşı riski tespit edilir ve hazırlanan bu raporun sonunda riskli yapı veya risksiz yapı ifadesi bulunur. Riskli yapılar kentsel dönüşümün getirdiği bütün kazanımları kullanmaya hak kazanırlar. Risksiz olan yapılar sağlam olduğu anlamına gelmez. Sadece Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamına girmediği anlamına gelir.
5 -) Tapuya ve Ev Sahiplerine Bildirim
Kentsel dönüşüm süreci tamamlanmış konutlar için idare tapuya bildirimde bulunulur. Tapu dairesi idareden gelen resmi yazı ile konutun arsa kütüğüne riskli yapı şerhi koyar ve ev sahiplerine tebligat ile bildirir. Yapılan bu tebligatta konutun riskli yapı olduğu ve on beş gün içerisinde itiraz edilmesi gerektiği aksi halde altmış gün içerisinde yıkılacağı yamaktadır.
6 -) İtiraz Süreci
Tebligatın tesliminden itibaren on beş gün içerisinde ev sahiplerinden isteyenler bu duruma itiraz edebilir. İtiraz edilmesi için sadece konutun sağlam olduğu veya yapılan testlerin ve hazırlanan raporun usulüne uygun olmadığı öne sürülebilir. İtiraz hakkı sadece tapu sahiplerine aittir başka birisi yapamaz. Yapılan itiraz sonrasında rapor ilgili idarece Kentsel Dönüşüm Üst Kuruluna incelenmesi üzere gönderilir.
7 -) Kentsel Dönüşüm Üst Kurulu
Kentsel Dönüşüm Üst Kurulu üniversite öğretim görevlileri başta olmak üzere kentsel dönüşüm il müdürlüğü yetkilileri ile beraber tebligatın tesliminden itibaren on beş gün olan yasal süre içinde yapılan itirazları değerlendirmeye alır. Kentsel Dönüşüm Üst Kurulunun dosyayı incelemesi yoğunluğa bağlı olarak 4 ila 11 ay arasında sürebilmektedir. Kentsel Dönüşüm Üst Kurulu raporun eksiği var ise lisanslı firmaya bildirerek otuz gün içerisinde eksiklerin giderilmesini talep eder. Eksikleri giderilen raporun sonucuna göre yapı riskli ise yapılan itirazın reddine karar verir. Eğer gelen raporun sonucu yapı risksiz ise kentsel dönüşüm kapsamından çıkarılır. Ancak bu kararın sonucunda ilerleyen zamanda itiraz eden ev sahibi veya diğer ev sahipleri kentsel dönüşüm talep etselerde konut kentsel dönüşüm kapsamına tekrar girmez. Edilen itirazın sonucu idareye gönderilir.
8 -) Kentsel Dönüşüm Kamulaştırma
İtiraz var ise itiraz işlemleri bittikten sonra veya itiraz yok ise ev sahipleri 634 sayılı Kat Malikleri Kanununda belirtilen usul ve esaslara göre toplanır. Bu yapılan toplantı sonucunda konutu yapacak müteahhite karar verilir ve apartman karar defterine işlenir. Bu yapılan toplantıya katılamayan veya katılıp kararı kabul etmeyen ev sahiplerine noter aracılığı ile bildirimde bulunulur. Eğer anlaşma sağlanamaz ise değerleme firmaları tarafından yapının ve binanın fiyatı istenir. Hazırlanan fiyat tespit raporu toplantıya katılmayan veya anlaşmayı kabul etmeyen ev sahiplerine tebliğ edilir. Yasal süre içinde bunları kabul etmeyen ev sahiplerinin sahip oldukları evler 6306 sayılı kanun gereğince açık artırma ile satılır.
9 -) Müteahhit Seçilmesi ve Projenin Sözleşmesi
Kamulaştırma süreci var ise tamamlandıktan sonra müteahhit ile kesin anlaşmaya varılır ve noterden işin durum ve teknik şartnameye uygun olarak sözleşme yapılır.
10 -) Proje ve Ruhsat
Ev sahipleri müteahhitle anlaştıktan sonra müteahhit firma yeni yapılacak konutun mimari, statik, sıhhi tesisat ve elektrik projelerini hazırlayarak, hazırladıkları projeleri idareye teslim ederler ve yapının ruhsatını alırlar. Ruhsat alma süresi yapının bulunduğu ilçenin belediyesine göre farklılık göstermektedir ancak genelde bir ay ile altı ay arasında sürmektedir.
11 -) İnşaat
Müteahhit tarafından ruhsatı alınmış yapının inşaatı müteahhit ile ev sahiplerinin beraber seçtikleri heyet kontrolünde teknik şartnameye uyularak yapılır. İnşaat süresi yapının alanına ve mevsim şartlarına göre farklılık gösterebilir.
12 -) Kira Yardımı
Kira yardımı için İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne başvuruda bulunulması gerekmektedir. Kira yardımı 18 ay süresince ödenmektedir.
13 -) İnşaatın Teslimi ve İskan
İnşaatın teslimi proje ve eklerine uygun olup olmadığı seçilen heyet tarafından kontrol edildikten sonra varsa eksiklerinin giderilmesi sonrası iskan adı verilen yapının resmi tüm işlerinin bittiğini gösteren belge ile beraber ev sahiplerinin tapularını alması ile teslim edilir.
