Yeni tip koronavirüs (COVID-19) pandemisi ile başlayan ve yaklaşık olarak iki yıllık bir süreyi kapsayan, içerisinden geçmekte olduğumuz bu dönemde; “gayrimenkule olan talep ve gayrimenkul fiyatlarındaki artışta denge noktası oluştu mu, yoksa bir süre daha devam eder mi?” sorusu zihinleri meşgul ediyor.
Düşük Kredi Faiz Oranlarıyla İşletme Sermayesi İhtiyacının Karşılanmasına Çalışıldı
Tüm dünyada para arzının arttırılması politikası kapsamında düşük kredi faiz oranları ile işletmelerin, işletme sermayesi ihtiyaçlarının karşılanmasına çalışıldı. Böylece işletmelerin ve yatırımların devamlılığı suretiyle istihdamda da istikrar sağlanma amaçlandı. Bu durum ise piyasada oluşan para bolluğu neticesinde talebin çok daha fazla artması sonucunu doğurdu. Yani arz kıtlığı oluştu… Bahse konu durum da fiyatlardaki genel seviyenin yükselmesine yani enflasyonun artmasına zemin hazırladı. Öyle ki tüm dünyada merkez bankaları, bir dönem faiz oranlarını düşürerek piyasaya para pompalarken içerisinde bulunduğumuz dönemde ise tam tersine faiz oranlarını yükseltmek suretiyle piyasadan para çekerek talebi kısmaya çalışıyorlar. Bu yöntemle aynı zamanda mevduat faizlerinin arttırılması, dolayısıyla da tasarruf miktarının yükseltilmesi amaçlanıyor.
Nasıl Bir Geleceğe Doğru İlerliyoruz?
Tüm dünyada ekonomilerin karşı karşıya kaldığı enflasyonist ortamın yarattığı sorunlara her ülke kendi gerçekleri çerçevesinde çözüm yolları araştırırken, acaba içerisinde bulunduğumuz dönemde ülkemiz özelinde gayrimenkul yatırımları ve gayrimenkul fiyatları nasıl etkileniyor?
İçerisinden geçmekte olduğumuz dönemde gayrimenkul sektörü denildiğinde akıllara; konut üretimindeki yetersizlik, emtia fiyatlarındaki artışın neden olduğu inşaat maliyetlerindeki yükseliş, kredi-faiz oranlarındaki yükseklik, Rusya-Ukrayna savaşı, enflasyon oranındaki yükseklik dolayısıyla satın alma gücündeki düşüş, kira pahalılığı, gayrimenkul fiyatlarında ciddi orandaki artış ve son olarak gayrimenkule yönelik yükselmeye devam eden talep geliyor. Bütün bunlar bir arada düşünüldüğünde ister istemez insan, “nasıl bir geleceğe doğru ilerliyoruz?” sorusunun yanıtını arıyor.
Konut Satış Rakamları Bize Ne Söylüyor?
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan verilere göre 2022 Şubat ayında gerçekleştirilen konut satışının; 97.587 adetle bir önceki yılın aynı ayına göre %20,1 civarında artış gösterdiği, ilk el konut satışlarının toplam konut satışları içerisindeki payının %30, ikinci el konut satışlarının ise %70 oranında gerçekleştiğini anlıyoruz. Ayrıca ipotekli konut satışlarının toplam konut satışları içerisindeki oranının da %20 seviyesinde gerçekleştiği görünüyor. Yine söz konusu verilerden, yabancıya satışın toplam satışlar içerisindeki payının yaklaşık %5’ler seviyesinde gerçekleştiğini öğreniyoruz.
Yukarıda paylaşılan istatistiki veriler incelendiğinde, ister istemez finansman konusu gündeme geliyor. Zira ipotekli konut satışındaki %20’lik oran bizleri, faiz oranlarının yüksek kabul edilmesinin bir sonucu olarak gerekli ilgiyi görmediği sonucuna ulaştırıyor. O zaman bir taraftan piyasada konut fiyatlarının çok yüksek olduğu izlenimi varken, konut kredisi faiz oranları da yüksek olarak değerlendiriliyorken talepteki yükseliş ve yanı sıra fiyatlardaki artışın izahı ne olabilir? Daha da önemli olan fiyat seviyesi nerede dengelenecek? Yatırımcılar açısından; bu yükselişin suni bir artış olup olmadığı, yani geri çekilip çekilmeyeceği de merak konusu.
Öncelikle belirtmek gerekir ki piyasa aktörlerinin, yüksekliği görüşünde hemfikir olduğu konut kredisi faiz oranları; devlet bankalarında yıllıkta %15’ler, özel bankalarda ise %30’lar seviyesinde seyrediyor. Bununla birlikte emtia fiyatlarındaki yükseliş, Rusya-Ukrayna savaşının neden olduğu; emtia, gıda ve enerji fiyatlarındaki artıştan mütevellit %50-60 seviyelerinde açıklanan enflasyon oranı ile karşılaştırıldığında oldukça düşük kalıyor.
Diğer taraftan özellikle döviz ve altın yatırımı bulunan yatırımcıların; enflasyonun yanı sıra emtia fiyatlarındaki artışın devam edeceği, bu nedenle inşaat maliyetlerindeki yükselişin kaçınılmaz olacağı ve fiyatların yükseleceği öngörüsü ile ellerindeki altını ve dövizi bozdurarak gayrimenkule yatırım yaptığı da tespitlerimiz arasında…
Yeterince Konut Üretemiyoruz
Ayrıca belirtmek gerekir ki ilk el konut satışlarının toplam konut satışlarına olan oranının %30’lar seviyesinde olması, yeterince konut üretemediğimizi gösteriyor. Yani konut arzı, talep karşısında oldukça kısıtlı kalıyor.
Mevcut kira seviyesinin ziyadesiyle yükselmiş olması da talep artışını hızlandıran diğer bir neden olarak görünüyor. Zira yüksek kira rakamlarını karşılamak yerine, kendi evinin taksitlerini ödemek tercih ediliyor gibi duruyor.
Yatırımcının, elindeki birikiminin enflasyon karşısında erimesinin önüne geçme kaygısı ile şekillendirdiği yatırım tercihi, güvenli liman olarak görünen gayrimenkulü ilk sıraya yükseltiyor.
Yine gayrimenkul yatırımının bir taraftan aylık dönemler hâlinde sağladığı düzenli kira gelirinin yanı sıra uzun dönemde diğer yatırım araçlarından daha fazla değer artışı sağlıyor olması, tercihin gayrimenkule yönelmesi sonucunu doğuruyor.
Bugünlerin Sloganı: Gayrimenkul Alan Kazanıyor
Önümüzdeki en azından bir yıllık dönemde enflasyonist ortamın hüküm süreceği öngörüsünün gerçekleşmesi durumunda, maliyet artışlarının fiyatlara yansıması kaçınılmaz olacaktır ki bu durum da gayrimenkul sektöründe fiyatlarda bir dengenin oluşması için en erken 2023 yılının ortalarını beklememiz gerektiğini işaret ediyor.
Bugünlerin sloganı ise “gayrimenkul alan kazanıyor”.
