2021 Konut Fiyatlarında Tarihi Seviyede Artış Yaşandı
- 35 yaş altı ve ilk kez konut alacak yatırımcının alım satım vergisinden muaf tutulması, pandemi döneminde evde zaman geçirilmesi sonucunda hane halkının sosyal harcamalarının ve tatil masraflarının azalması sonucunda konut satın almak isteyen yatırımcıların bütçelerinin yükseldiği biliniyor.
- Hollanda’da konut piyasasının günden güne mülkiyet odaklı hale geldiğini görüyoruz. 1970’li yıllarda konutlarda %30 oranında mülk sahipliği, %70 oranında ise kiracılık görülürken, bugün gelinen noktada konutlarının yaklaşık %57’sinde (4.5 milyon konut) mal sahiplerinin, %43’ünde ise (3.4 milyon konut) kiracıların oturduğunu görüyoruz. Hollanda İstatistik Ofisi’nin verilerine göre hali hazırda konut ihtiyacının mevcut stokun 279.000 adet üzerinde olduğu görülmekte.
- Tüm bu etkenlerin sonucu olarak, Hollanda’da konut fiyatları tarihi seviyede yüksek artış içerisinde. Geçtiğimiz yıl, 1977 yılından bu yana en yüksek artış ile gerçekleşmiş olup, Hollanda İstatistik Ofisi verilerine göre 2021 yılında Hollanda genelinde konut fiyatları ortalama %20,40 oranında arttı.
2021 yılında, Hollanda’da satılan konutların ortalama fiyatının 80.000 Euro arttığı görülürken, 2022 yılında konut fiyatlarının %17,30 oranında artacağı ön görülüyor.
Konut Fiyat Artışı Devam Edecek Mi?
• Rabobank’ın hazırlamış olduğu Hollanda Konut Piyasası Görünümü raporuna göre, yukarıda belirttiğimiz üzere 2022 yılı için %17,40 oranında fiyat artışı beklenirken, artışların devam edeceği ancak fiyat artışlarının daha yavaş bir seyir göstereceği beklentisi mevcut. 2023 yılına ilişkin konut fiyat artışı ön görüsü %5,50 seviyesinde. Bunu birkaç ana nedene bağlamak mümkün.
• Enflasyon oranının yükselmesi ve buna bağlı olarak faiz oranlarının artmış olmasının sonucunda konut kredisi faizlerinde yıllık 50 baz puanlık (%0,50) oranında bir artış yaşandı. Bu durumun, konut satın alma talebini bir miktar düşüreceği ön görülüyor.
• Konut alım satım vergisi (muafiyet grupları hariç) %2’den, %8’e yükseltileceği için alım-satım maliyetlerini ciddi oranda arttıracak.
• İkamet amacı taşımayan, yatırım amaçlı konut satın alma işlemlerine karşı devletin almaya başladığı tedbirlerin piyasayı belli ölçüde frenlemesi bekleniyor. Örneğin, Hollanda’da nüfusun büyük çoğunluğunun yaşadığı Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Groningen, Utrecht, Tilburg gibi şehirlerde gerçekleştirilen yasal düzenlemelerle belirli bir tutarın altındaki konutların (Şehirden şehire farklı tutarlar geçerli olup, örneğin Amsterdam için 512.000 Euro) satın alındıktan sonra ilk 4 yıl boyunca kiralanması yasak hale getirildi.
Benzer bir uygulama olarak, kiralama amaçlı olarak konut yatırımı yapan özel şirketlerin Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht gibi şehirlerde gayrimenkul satın almasına yasak getirildi.
Kira gelirinden elde edilen verginin arttırılması ve kira artış oranlarına tavan seviye uygulaması getirilmesi de güncel olarak tartışılan seçenekler olarak dikkat çekiyor.
Kiralamaya İlişkin Genel Durum
• Satış fiyatlarındaki ciddi artıştan farklı olarak, kira fiyatları ise daha düşük bir oranda artış gösteriyor, bu da yatırımın amortisman süresinin uzamasına yol açıyor.
• Öte yandan, belirtilmesi gereken önemli bir husus ise Hollanda’da kanunların büyük oranda kiracıdan yana bir yapıya sahip olduğudur. Kiracıya kira ödemesini gerçekleştirmeme veya kesintiler yapma hakkı veren birçok unsur bulunmaktadır. Mevcut bina stokunun eski olduğu düşünüldüğünde, birçok yapıda karşılaşılan yapıyla alakalı sorunlar bu sorunlar düzeltilene kadar kirayı ödememe ve tahliye edilememe hakkı kazandırmaktadır.
Hollanda kanunlarına göre, kiracıları tahliye edebilmek neredeyse imkansıza yakın olarak değerlendirilebilir.
• Kiralamalarda genel uygulama olarak kiracılardan 2-3 aylık kira bedeli depozito olarak talep edilmekte, ayrıca mal sahipleri kiracılardan aylık kira bedelinin 3 ila 4 katı kadar aylık brüt gelire sahip olduğunu belgelemesini talep etmektedir.
• Yabancı ülke vatandaşlarının gayrimenkul edinmesinin önünde herhangi bir kısıtlama bulunmamakla birlikte, gayrimenkul edinimi, oturum izni veya vatandaşlık gibi bir hak da kazandırmıyor.
Vergilendirme ve Alım-Satım Masrafları
• 1 Ocak 2021 tarihinde yapılan yasal düzenleme ile gayrimenkul alım-satım vergisi gerek konutlar gerekse ticari gayrimenkuller için %2’den %8’e yükseltilmiştir. Ancak, eğer satın alacak kişi mülkte kendisi ikamet edecekse alım-satım vergisi %2 olarak , uygulanmaktadır. Öte yandan Hollanda’da, 1 Nisan 2021’de yürürlüğe giren kanun ile 35 yaşından küçük, ilk konutunu edinenler alım-satım vergisinden muaf tutulmuştur.
• Sıfır konut alımlarında, konut satın alma bedelinin üzerine %21 KDV ilave edilmektedir.
• Hollanda’da tapu devir işlemleri noterler kanalıyla yapılmaktadır. Noter işlemleri değişkenlik göstermekle beraber, yaklaşık %1-%1,50 civarı tutmaktadır.
Emlakçı komisyonları %2, belediyeye kayıt ve zorunlu sigorta benzeri masraflar da %1 civarı maliyet yaratmakta olup, tüm bu masrafların toplamda %6.50-%7,50 civarında olduğu söylenebilir.
• Yıllık emlak vergisi oranı, konutun bağlı bulunduğu belediyeye göre değişkenlik göstermekle beraber, yıllık %0,10-%0,30 aralığındadır.
