Son dönemde, konutların kiralanması sonucu elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesine yönelik olarak tartışmalar sürerken, çalışmamızda kira gelirlerinin dünyanın farklı ülkelerinde nasıl vergilendirildiğini ele aldık. Çalışma sonucu ortaya çıkan tablo ülkelerin iki ayrı vergilendirme metodu üzerinde yoğunlaştığını gösteriyor. Birinci gruptaki ülkelerde, elde edilen kira gelirleri belirli oran veya oranlarda doğrudan vergilendirilirken, ikinci grupta yer alan ülkelerde ise kira gelirleri kiralayanların elde ettiği yıllık kazanca dahil edilerek, yıl içerisinde elde ettikleri brüt kazançlar üzerinden ülkelerdeki gelir vergisi kanunu vergisi uyarınca ilgili dilimdeki oranlara göre vergilendiriliyor. Kiralayan tarafın şirketler olması halinde ise elde edilen kira gelirlerinin kurumlar vergisi kapsamında vergilendirildiği görülüyor.
Avusturya:
Gerçek kişiler tarafından gerçekleştirilen kiralamalarda, kiralama tutarı üzerinden %30 oranında vergi alınıyor.
Belçika:
Belçika’da, kiralama ile elde edilen gelirler, kişilerin elde ettiği toplam gelire dahil edilerek vergilendiriliyor.
Gayrimenkuller, özel konut amaçlı kullanmak üzere kiralandığında, kişisel gelir vergisi, %40 artırılmış endekslenmiş kadastro geliri esas alınarak hesaplanır. Kadastro geliri, Belçika hükümeti tarafından belirlenir ve herhangi bir mülkün “normal” net yıllık geliri olarak tahmin edilir.
Gayrimenkuller, profesyonel amaçlarla (örneğin, iş amaçlı kiralanan yerler) veya şirketlere kiralandığında, vergilendirilebilir gelir, kira ve kira faydalarının toplam miktarından sabit maliyetler (kira gelirinin %40’ına eşit) düşülerek hesaplanır (minimum eşik, %40 artırılmış kadastro gelirine eşittir).
Buna göre, elde edilen gelire göre ortaya çıkan tablo 2024 yılı itibariyle:
|
Hırvatistan:
Yatırımcıları teşvik etmeyi amaçlayan Hırvatistan’da vergilerin nispeten düşük olduğu görülüyor. Gerçek kişiler tarafından gerçekleştirilen kiralamalarda, kiralama tutarı üzerinden %12 oranında vergi alınıyor.
Fransa:
Fransa’da konut sahibi olup, Fransa’da ikamet etmeyenler, 2024 yılı için, net gelirlerinin 27,478 Euro’ya kadar olan kısmı için %20, bu miktardan fazlası için %30 oranında asgari gelir vergisine tabidir. Net kira geliri €78,571’den fazla olan vergi mükellefleri için daha yüksek oranlar uygulanır (oranlar %41’den %49’a kadar değişir).
Gelir vergisine ek olarak, Fransa, kira gelirleri üzerinden Avrupa Ekonomik Topluluğu üyesi ülkelerin vatandaşlarına %7,50 oranında, diğer ülkelerin vatandaşlarına ise %17.5 oranında sosyal katkı payı uyguluyor.
Fransa’da ikamet edenlerin elde ettikleri kira gelirleri ise, eşyalı veya eşyasız bir mülk kiralanıp kiralanmadığınıza bağlı olarak farklı şekilde vergilendirilir.
Eşyalı kiralamalar (veya kahvaltı dahil konaklama) ile ilgilenirken, kısa veya uzun vadeli olsun, vergi kuralları eşyasız kiralamalara göre farklıdır. Eşyalı kiralamalar ticari aktivite olarak değerlendirilmektedir.
Eşyalı kiralamalar için, €77,700’a kadar gelir elde ederseniz, “Micro-BIC Rejimi” ile “Gerçek Rejim” (Regime-Reel) arasında seçim yapabiliyor.
€77,700’dan daha az gelir elde edildiğinde, Gerçek Rejim ile Mikro-BIC Rejimi arasında seçim yapabilinir çünkü Gerçek Rejim, masrafları daha fazla olduğu takdirde daha etkin olabilir. €77,700’dan fazla gelir elde edildiğinde ise, Gerçek Rejimi uygulamak mecburidir.
Mikro-BIC Rejimi
“Mikro-BIC Şeması” kullanıldığında, vergiye tabi tutar, brüt kira gelirin %50’si düşülerek hesaplanır ve ardından bu tutar gelir vergisi ölçek oranlarında vergilendirilir.
“Mikro-BIC Rejimi”nin başlıca avantajları pratik ve kolay olmasıdır: yapılması gerek gereken tek şey, yıllık brüt gelirin tamamını ek gelir vergisi beyannamesinde belirtmektir.
Gerçek Rejim (Régime Réel)
“Gerçek Rejim”in konsepti, eşyalı kiralama faaliyeti için oluşan tüm maliyetler ve masraflar ile amortisman ve bina bakım masraflarını kira gelirinden düşmektir.
Masraflar düşüldükten sonra net sonuç gelir vergisi ölçek oranlarında vergilendirilir.
Eğer kiralama eşyasız ise ve elde edilen gelir €15,000’den az ise, “Mikro Foncier Rejimi” ve “Gerçek Rejim” arasında seçim yapılabilir.
Mikro Foncier rejimi seçildiğinde, elde edilen kira geliri beyan edilir ve devlet bu tutardan otomatik olarak %30 oranında vergi kesintisi uyguluyor.
Almanya:
Almanya’da elde edilen kira gelirleri, şahısların ve ailelerin elde ettiği diğer gelirler ile birlikte toplam tutar üzerinden vergilendiriliyor. Buna göre, 2024 yılı için geçerli oranlar:
Yunanistan:
Yunanistan’da, kira gelirleri vergi matrahına göre artan oranlarda doğrudan vergilendiriliyor.
Kira geliri elde edilen yapının bakım, onarım, yenileme gibi ihtiyaçlarına yönelik olarak elde edilen kira gelirinin %40’ına kadar faturalı harcamaların gider gösterilmesine imkan tanınıyor.
Macaristan:
Kurumlar vergisinin de oldukça düşük seviyede olduğu Macaristan’da (%9), kira gelirleri üzerinden %15 oranında sabit oranlı vergi alınıyor.
İtalya:
Elde edilen kira geliri üzerinden %21 sabit oranlı vergi alınıyor.
Karadağ:
Kira gelirlerine %15 oranında vergi uygulanıyor.
Hollanda:
Hollanda’da elde edilen kira gelirleri, şahısların elde ettiği diğer gelirler ile birlikte toplam gelir tutar üzerinden vergilendiriliyor, yani kira geliri tek başına değil, maaş vb. elde edilen, diğer gelirlerle birlikte toplam gelire dahil edilerek vergi matrahı oluşuyor.
Buna göre, 2024 yılı için geçerli oranlar:
Polonya:
Bireylerin kira gelirlerinin vergilendirilmesi, ulaşılan gelir eşiğine bağlıdır. Kiralama yoluyla elde edilen yıllık geliri 100,000 Polonya Zlotisi’ne kadarsa (Yaklaşık 23.000 Euro) %8.5 vergi oranı uygulanır. 100,000 Polonya Zlotisi’nin (Yaklaşık 23.000 Euro) üzerindeki fazlalık kısım %12.5 oranında vergilendirilir. Bu durumda vergi tabanı, herhangi bir masrafı düşmeden elde edilen gelirden oluşur.
Portekiz:
Portekiz’de kira geliri vergilendirmesi, Portekiz’de ikamet edenler ve etmeyenler olmak üzere ikiye ayrılıyor.
Yerleşik olmayan bireyler için kira geliri %28 düz vergi oranına tabidir. Ancak, yerleşik bireyler için kira geliri, kazanılan gelire bağlı olarak değişen genel vergi oranlarına tabidir. Bireyin elde ettiği diğer tüm gelir ve kazançlar ile kira gelirlerinin toplamı üzerinden vergilendirilir. Bu oranlar, kazanılan gelire bağlı olarak %13.5 ile %48 arasında değişmektedir.
İspanya:
Elde edilen kira gelirlerinden, ikameti İspanya’da olan kişiler %19 oranında, ikameti İspanya dışında olan kişilerse %24 oranında vergi ödemekle yükümlü.
Danimarka:
Danimarka’da da elde edilen kira gelirleri, şahısların elde ettiği diğer gelirler ile birlikte toplam gelir tutar üzerinden vergilendiriliyor, elde edilen toplam gelir tutarına bağlı olarak, %37-%56,5 arası değişen oranlarda vergi kesintisi yapılıyor.
Birleşik Arap Emirlikleri:
Gayrimenkul yatırımcılarının gözdesi olan Dubai ve Abu Dabi gibi şehirlerin de bulunduğu Birleşik Arap Emirlikleri’nde kira veya gelir vergisi uygulanmıyor.
İsveç:
Elde edilen kira geliri üzerinden %30 sabit oranlı vergi alınıyor.
İsviçre:
Kantonlar arasında vergi oranları farklılık göstermekte olup, elde edilen kira geliri üzerinden %25-45 arası değişen oranlarda vergi alınıyor.
Norveç:
Elde edilen kira geliri üzerinden %22 sabit oranlı vergi alınıyor.
İngiltere:
Japonya:
Elde edilen kira geliri üzerinden %20,42 sabit oranlı vergi alınıyor.
Kanada:
Kanada’da kira geliri elde eden ancak Kanada’da ikamet etmeyen kişilerden, kira tutarı üzerinden %25 oranında stopaj kesintisi uygulanıyor.
ABD:
ABD’de kira gelirleri %10 ve %37 arasında değişen 7 farklı aralıkta vergilendiriliyor, buna göre:
Türkiye:
Türkiye’de, kira gelirlerinin vergilendirilmesine ilişkin yasal düzenlemede, kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazanç elde edenler gelirlerinin toplamı üzerinden beyanda bulunmak zorundadır.
2024 yılı için istisnai tutar 33.000 TL olarak belirlenmiş olup, gerçek gider ve götürü usulü gider olmak üzere, kiraya verilen konutlarla alakalı giderlerin hesabına ilişkin iki ayrı yöntem mevcuttur.
Öte yandan, kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanunu’nun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2024 yılı için 1.100.000 TL) aşanların bu istisnadan faydalanamayacağı hüküm altına alınmıştır.
