ÜST HAKKI DEĞERLEMESİ VE RİSKLERİN DOĞRU BELİRLENMESİ



Üst hakkı; bir gayrimenkulün maliki olmadan, belli bir süre ile başka bir malikin arazisinin altında ya da üstünde yapı yapmak ya da var olan yapıları yerinde tutarak her türlü tasarrufta bulunmasına olanak sağlayan bir yükümleme (irtifak) hakkıdır.

Üst hakkı tesisi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 826. maddesi ve Tapu Sicil Tüzüğünün 10. maddesi gereğince, en az 30, en fazla 100 yıl süreli olan, tasarrufları kısıtlamayan veya izne tabi kılmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları olup tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir.30 yıldan az süreli üst hakkının bağımsız ve sürekli hak olarak ayrı bir kütük sahifesine tescili mümkün olmadığı gibi 30 yıl ve daha fazla süreli olmasına rağmen üst hakkının tesisi sırasında, üçüncü şahıslara devredilemeyeceğine, mirasçılara intikal etmeyeceğine ve ayni hak tesis edilemeyeceğine ve bu tür tasarrufların izin alınmak suretiyle yapılabileceğine yönelik kısıtlamalar getirilmesi halinde (Kamu kuruluşlarınca getirilmek istenilen kısıtlamalar dahil) üst hakkı artık bağımsız bir nitelik kazanamayacağından, bu tür hak tesisi taleplerinin sadece taşınmaz tapu kütüğü sahifesinin "İrtifak Hakları ve Gayrimenkul Mükellefiyetleri" sütununda irtifak hakkı şeklinde tescil edilmek suretiyle belirtilmesi gerekmektedir.

Aynı Kanununun 836. maddesi, “Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok 100 yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir.” Hükmü bulunmakta olup üst hakkı süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabileceğinden, önceki üst hakkına atıf da bulunarak resmi senet düzenlenmek suretiyle üst hakkının süresinin uzatılması mümkündür.

Kanunda, tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli hakların, üçüncü kişilere devir olunabileceği, mirasçılara geçebileceği ve bunlar üzerinde her türlü ayni ve kişisel hakkın kurulabileceği açıklanmıştır. Ancak bir yapının başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri, ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz. Üst hakkı kurulmasından sonra çıplak mülkiyet sahibinin üst hakkı sözleşmesi devam ederken bir başkası ile üst hakkı sözleşmesi yapma, kiraya verme, kullanma gibi hakları olmamasına rağmen çıplak mülkiyetini karşı tarafın üst hakkını da şartları ile birlikte kabulü ile satış yapma tasarrufuna sahiptir.   Üst hakkı sahibinin söz konusu süre içinde mülkiyetle ilgili olmayan fakat gayrimenkulü kullanmayla ilgili tasarrufları mümkün kılınmıştır. Bu bilgiler ışığında; Harçlar Kanunu’nda sözü edilen yararlanma hakkı, genel olarak en çok hak sahibinin yaşamı ile sınırlıdır. Bu nedenle, Harçlar Kanunu’nda yapılan belirleme çerçevesinde, belirli süreli üst hakkının değerini, arazi değerinin yaklaşık 2/3’ü olarak ele almak akılcı bir yaklaşım olarak görünmektedir. Üst hakkı bir kerede en çok 100 yıllık süre için kurulabildiğinden (MK. 836), söz konusu 2/3’lük değeri de 100 yıllık yararlanma hakkı süresinin karşılığı olarak görmek uygun olacaktır.

 

Arsanın üst hakkı değerinin hesaplanması;

Üst hakkı şu anki mevzuata göre bedelsiz devirlerde 49 yıl ile sınırlandırılmış olup ,49 yıl = tam mülkiyet olarak kabul edilmektedir.  Formül olarak: Üst Hakkı Değeri: Arsa Piyasa Değeri x 2/3(Üst Hakkı çarpanı) x Kalan Yıl / 49 Yıl olarak kullanılmaktadır.

Üst hakkı değerinin saptanabilmesi için öncelikle taşınmazın arazi değerinin belirlenmesi gerekmektedir. Arazi değerinin belirlenmesinde en geçerli yöntem ise (emsal) karşılaştırma yöntemidir. Şayet karşılaştırılabilir (emsal) araziler bulunamadığında, gelir yöntemiyle bulunan taşınmaz değerinden yıpranma paylı (amortismanlı) yapı değeri ve bölgedeki girişimci kazancı düşülerek, arazi değerine ulaşılabilir ve bu arazi değeri üzerinden de üst hakkı değerine ulaşılır.

Her değerlemede olduğu gibi üst hakkında da en az 2 değerleme yöntemi ile değere ulaşılmalı, çapraz kontrolü yapılmalıdır. Emsal yöntemi ile bulunan arsa değerinin üst hakkı formülü sonucu bulunacak çıplak mülkiyetten arındırılmış arsa değeri ile maliyet yöntemi uygulanmalıdır. İkinci yöntem olarak üst hakkı kalan yılı kadar indirgenmiş nakit akımı yöntemi kullanılmalıdır.

Gelir yöntemi ile yapılacak değerlemede üst hakkı kalan yıl süresi kadar indirgenmiş nakit akış yönteminin uzatılması ve arsa üzerindeki binaların kullanım hakkının üst hakkı süresi bittiğinde malike kalacak olması sebebi ile artık değerin hesaba katılmaması daha doğru sonuç verecektir.

Üst hakkı değerlemesinde ve ipotek altına alınması aşamasında karşılaşılabilecek riskler;

En önemli risklerden biri üst hakkı kurulmuş olan taşınmazın bulunduğu sektörde yaşanan ekonomik dalgalanmalarıdır. Üst hakkı kuran sözleşme taraflarından, üst hakkı sahibinin hangi sektörde hizmet verdiğine bakılmalı, sektörel riskler doğru irdelenmeli ve ipotek aşamasında dikkate alınmalıdır. Örneğin gemicilik sektöründe faaliyet gösteren ve tersane için üst hakkı kullanımında bulunan firmalar piyasanın etkilenmesi ile üst hakkı sözleşmesinin sonlanmasını beklemeden ipotek alacaklısından muvafakat alınmak sureti ile ipotek feki ile sözleşmenin sonlandırıldığı görülmektedir. Oysa piyasanın çok etkileyemediği turizm sektöründe bulunan üst hakkı ile işletilen otellerde bu soruna daha az rastlanmaktadır.

Yine; teminat altına alınmış bir üst hakkının bitimi yaklaştıkça riski artmakta, taşınmazın değerinin kalan üst hakkı süresi arasında bir ilişki bulunmaktadır. Teminatın takibe düşme durumu ve diğer riskleri göz önüne alınarak bu süreçlerin süresi de üst hakkı süresinden düşülmek kaydıyla teminata verilecek en fazla vadenin belirlenmesi oranını etkilemektedir.  Bu neden ile üst haklarında sözleşmenin kalan yılı önem arz etmektedir.  15 yıldan az kalan sözleşmelerde sözleşmeden kaynaklanan kira bedeli ile üst hakkı iptali ve diğer risklerin yanında gayrimenkulün niteliğine göre risk durumunda değişkenlik göstermektedir.

Bunun yanında pozitif yönde etki sağlayan devlet teşviklerinin, kanun ve yönetmeliklerin bitmesi ya da ek olarak sözleşme uzatma haklarının kaldırılması üst hakkı sözleşmelerini olumsuz olarak etkileyen başka bir risk unsurudur. Üst Hakkının son bulması halinde; kanunda (TMK’da) açıkça belirtildiği üzere, tapuda ayrı bir sayfaya sahip olan üst hakkının bulunduğu sahife kapatılacaktır. Bu doğrultuda, taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erecektir. Üst hakkının sona ermesi, üst hakkının üzerinde kurulan ipoteğin de sona ermesi anlamına gelmektedir.

Üst hakkı kira ödemeleri ve üst kakı sözleşmesinden kaynaklanan diğer hukuki durumlar değerleme çalışmasında dikkate alınmalı, değerleme çalışması üst hakkının sözleşme süresi sonuna kadar devam edeceği kabulüyle yapıldığı bilinmeli, farklı hukuki durumlar ortaya çıktığında değerlemenin yenilenmesi gerektiği unutulmamalıdır.