Sıkça Sorulan Sorular

Menkul; taşınabilir nitelikte, paraya çevrilebilen, parayla ifade edilebilen kıymetli materyallere denir. Makine Ekipman, Araç..vb.
Gayrimenkul ya da taşınmaz; taşınabilir niteliği bulunmayan, paraya çevrilebilen, parayla ifade edilebilen kıymetli materyallere denir. Arsa, Yapılar.. vb.

Değerleme Uzmanı, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak olan, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren mühendislik, işletme-ekonomi, mimarlık ve şehir ve bölge planlama gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu, Değerleme Uzmanı Lisansı sahibi en az 3 yıl tecrübeli kişilerdir.

Mevcut yasal düzenlemeler; Değerleme Uzmanının birden fazla şirkette çalışamayacağı, objektiflik ve bağımsızlık ilkesine aykırı hareket edemeyeceği, emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamayacağı, meslek onuru ile bağdaşmayan davranışlarda bulunmamaları gerektiğini çok net bir şekilde ortaya koymaktadır.

Menkul ve Gayrimenkuller değerleme yapılmak üzere hazırlanan değerleme raporları vasıtasıyla finansal işlemlerde kullanılabilen değere dönüşür.

Ülkemizde gayrimenkul sektörünün gelişmesine paralel olarak taşınmaz değerlerin ekonomi içindeki öneminin artması, SPK’nın küçük yatırımcıyı koruma ilkesinden doğan “gerçek değer” arayışı, kurum mülklerinin alım satımı, kamulaştırma, gayrimenkul paylaşım adalet arayışı, gayrimenkule dayalı verginin dağılımında, Tüzel kişi veya kişilerin borç yapılandırmasında, devir ve takasında bedelin tespiti ve finansal sektörün yeniden yapılandırılmasına bağlı olarak banka aktiflerinin objektif kriterlere göre analizi gibi etkenler bu pazarın gelişimine katkıda bulunmaktadır.

• Mülkiyet değişimlerinde alış-satış fiyatını belirlemek için,
• Kiralamalarda değer tespiti,
• Krediye yönelik işlemlerde gayrimenkullerin teminat olarak alınacağı durumlarda,
• Şirket aktiflerindeki gayrimenkullerin değerinin belirlenmesinde (UMS)*
  • Halka arzlarda
  • Şirket birleşmeleri, devir almalarda
  • UMS’ye göre bilanço tutan işletmelerde
• Mirasla mal intikalinde adil mal paylaşımı istendiğinde,
• Mülklerin en iyi ve en verimli kullanım analizinin ortaya konulması gerektiğinde,
• Yapılması düşünülen yatırımların yıllar itibarı ile yaratacağı gelirlerin giderlere oranı ve bugünkü proje değerinin tespiti çalışmalarında (finansal fizibilite etütlerinde)
• Sigorta işlemlerinde,
• Sale&Lease back (sat ve geri kirala) işlemlerinde,
• Kamulaştırmada adil ödeme için değer tespitinde,
• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) portföylerinde yer alan gayrimenkullerin alım-satım, kiralama ve yeniden değerlemelerinde, gayrimenkul ipoteklerini alırken, proje başlangıcında yasal prosedürlere uygunluk tespitinde,
• Hisse senedi borsada işlem göre tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin %5’ini aşan gayrimenkul alım-satımların da ve kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete ayni sermaye olarak koymaları durumunda,
• Bankaların icra takibine düşmüş alacaklarının 1.000 TL ‘yi aşan bedelleri olanların değer tespitlerinde.

Uluslararası değerleme standartlarında üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları; (a) Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı, (b) Gelir Yaklaşımı, ve (c) Maliyet Yaklaşımıdır.

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Pazar yaklaşımı; değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması durumunda sağlık sonuçlar elde etmemizi sağlar.

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir Yaklaşımı;varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması durumunda sağlık sonuçlar elde etmemizi sağlar.

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Maliyet Yaklaşımı; katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması durumunda sağlık sonuçlar elde etmemizi sağlar.

Değerleme ücreti;

• Gayrimenkullerin her birinin niteliğine göre,
• Değerleme işlemi yapılacak olan alanın metrekaresi göre,
• Gayrimenkulün bulunduğu il ve ilçedeki resmi kurum harçlarına göre

değişkenlik göstermektedir.

Değerleme şirketi aranırken kaliteden ödün verilmemelidir. Kalite konusunda sıkıntılar olması, değerleme raporunu hazırlayan şirketin SPK ve BDDK tarafınca yetkilendirilmiş firma olmaması birçok kurum tarafından raporunuzun kabul edilmemesi riskini doğurur.

Değerleme ücreti için buraya tıklayarak teklif alabilirsiniz.

Tapu harçları 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarifelerde yer alan maktu harçların (maktu ve nispî harçların asgarî ve azami miktarlarını belirleyen hadler dahil) yeniden değerleme oranında hesaplanarak tespit edilerek 4 sayılı Tapu ve Kadastro işlemleri alınacak harçlar tarifesi olarak yıl sonunda bir sonraki uygulanacak harçlar ilan edilmektedir. (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/12/20181231M3-10.htm)

Konu gayrimenkulün konumu, niteliği ve büyüklüğüne göre değişiklik göstermektedir. Rapor süresinde müşterilerin göstermiş olduğu işbirliği süreci olumlu veya olumsuz şekilde etkilemektedir.

Değerleme raporlarımızda gayrimenkullerin dağılımında yüzölçüm, adet vb. kriterlere göre dağılım önerisi yapılmaz. Paylaşımda değer bazlı dağılım dikkate hakkaniyet sağlanmaya çalışılır.

KAPSAM

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. her zaman, siz müşterilerine, güvenilir, bağımsız, dürüst, objektif, tutarlı ve hesap verebilir biçimde hizmet vermeyi hedefler. Eğer, almış olduğunuz hizmet ile alakalı olarak memnun kalmadığınız bir husus ya da sizlere daha iyi hizmet verebilmemiz için önerileriniz varsa bizimle nasıl iletişime geçebileceğiniz ve başvurunuzun ne şekilde değerlendirilebileceği hakkında aşağıdaki şekilde bilgi edinebilirsiniz.

NASIL GERİ BİLDİRİMDE BULUNURUM?

Şikayetlerinizi, şirketimize ait https://www.dengedegerleme.com/iletisim/ adresinden bulunan “bizimle iletişime geçin” başlığı altındaki formu doldurarak ya da direk müşteri temsilcimiz ile iletişime geçerek iletebilirsiniz.

•  Eğer web sitemizdeki formu doldurarak iletişime geçerseniz, lütfen bize talebinizin konusu ile ilgili olarak tüm detayları bildiriniz.
•  Eğer konu hakkında değerlendirme yapabilmek için ilave bilgiye ihtiyacımız olursa, biz sizinle iletişime geçerek bilgi talebinde bulunabiliriz.
•  Eğer, bizimle telefon yoluyla iletişime geçerseniz lütfen konuyu çözebilmemiz için gerekli olan detayları bildiriniz.
•  Eğer şikayet konusu çalışmanın doğrudan ilgilisi olan kişi veya kurum siz değilseniz, sizden şikayette bulunan müşteriyi temsil etmekle yetkili olduğunuzu kanıtlamanızı isteyebiliriz.
•  Eğer talebinizi telefon yoluyla ilettiyseniz, lütfen yukarıda belirtilen mail adresine, yazılı olarak da iletiniz. Bu uygulama, bizim sizin talebinizi tam ve eksiksiz biçimde anladığımızdan emin olmamızı ve talebinizi yazılı olarak kayıt altına aldığımızı göstermek amaçlıdır.

TALEBİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Talebiniz bize ulaştıktan sonra, müşteri temsilcimiz, bilgilerinizi kaydedecek ve size talebinizin takibinin sağlanması için takip referans numarasını iletecektir.

Müşteri ilişkileri yönetimi prosedürü kapsamında, müşteri temsilcimiz tarafından şikayetiniz değerlendirmeye alınacak ve talebinizi çözüme kavuşturmak üzere inceleyeceğiz.
Talebinizi, sağlıklı bir değerlendirme yaparak, mümkün olduğunca hızlı biçimde sonuca kavuşturmaya çalışacağız. Talebinize max. 3 iş günü içerisinde nihai yanıt verilecek olup, konunun değerlendirilmesi aşamasında, süreci uzatacak beklenmedik bir gelişme olması halinde tarafınıza durum hakkında bilgilendirme sağlanacaktır.

İLETİŞİM BİLGİLERİ

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Web: https://www.dengedegerleme.com/iletisim/
Telefon : 0 216 369 9669
E-Mail: info@dengedegerleme.com
Posta Adresi:
Cevizli Mah. Tugay Yolu Cd. Ofisim İstanbul B Blok No:20, Ofis N.33.34.35.37 Maltepe/Istanbul

Makine değerleme hizmeti sadece makineleri kapsamamakta olup, gayrimenkulleri dışında kalan tüm maddi duran varlıkların değerlemesini kapsamaktadır. Makine değerleme, firmaların 253 hesap kayıtlarında yer alan, endüstriyel tesislerde, hizmet sektöründe vb. sektörlerde kullanılan tüm makine ekipmanlar ve yardımcı makine ekipman parkurları, 254 hesaplarda yer alan araçlar (forklift, iş makineleri, kara taşıtları, deniz ve hava taşıtları), 255 hesaplarda yer alan demirbaşlar, leasing ile satın alınmış diğer maddi duran varlıklar, stoklar vb. varlıklarının, makine değerlemenin amacına uygun varsayımlar ve değerleme yaklaşımları belirlenerek değerleme raporunun hazırlanmasını kapsamaktadır.

Kurumlar ve şahıslar çoğu zaman makine değerleme raporuna ihtiyacın oluşup oluşmadığını bilemezler. Makine değerleme hizmetine de, gayrimenkul değerleme hizmetinde olduğu gibi bir çok alanda ihtiyaç duyulur.

• Teminat amaçlı ve rehine konu edilecek makilerin değerlemesi
• Makine-Ekipmanların alım satım işlemleri için makine değerleme
• UFRS uyum sürecinde makinelerin değerlemesi ile öz kaynakların değer artışının muhasebe verileni yansıtılması
• Sigorta değerinin belirlenmesi için makine değerleme
• Yurt İçi / Yurt Dışı iş ortaklıkları, fon veya tedarikçi iş birlikleri nedeniyle makine değerleme
• Şirket değerleme, birleşme ve bölünmeleri nedeniyle makine değerleme
• Finansal Kiralama İşlemleri (Sat-Geri Kirala) hizmetlerinde makine değerleme
• Uluslararası yatırım kararlarında
• Kamulaştırma işlerinde
• Şirket tasfiyesi durumlarında
• Halka arz işlemlerinde SPK formatında makine değerleme raporunun hazırlanması
• Bağımsız denetim raporları için makine değerleme raporu hazırlanması gibi çalışmalar için yapılmaktadır.

Makine değerleme hizmeti değerleme sektöründe deneyime sahip makine mühendislerince gerçekleştirilir. Deniz taşıtı değerlemesinde (gemi değerleme, yat değerleme vb) ise denizcilik sektöründe deneyimli gemi inşa ve gemi makineleri mühendislerinden destek alınır. Hava taşıtı değerlemesinde (uçak değerleme, helikopter değerleme) uçak mühendisi veya pilotlardan destek alınır.

Makine Değerleme Uzmanı, makine değerleme çalışmasına başlamadan önce çalışmanın ne amaçlı (sigorta amaçlı değerleme, teminat amaçlı değerleme, yerinde kullanım değerinin belirlenmesi, tesisin bir bütün olarak değerlendirip değerlendirilmeyeceği vb.) yapıldığını anlayıp, buna göre değerleme yöntemini belirler.  Makine değerleme uzmanı saha ziyareti gerçekleştirerek, makinelerin makro ve mikro niteliklerinin tespiti gerçekleştirir. Saha ziyareti esnasında, tesisin faal durumda olup, olmadığı, faal değilse ne kadar süredir faal olmadığı, hammadde kaynaklarına erişebilirliği, çevresel etkileri, moralite durumu, tesis kapasitesi incelenir, makine ekipmanların marka, tip, imal yılı, seri numara, kapasitesi, bakım durumları vb. bilgileri tespit edilir.  Makine değer tespiti ve mülkiyetinin tespiti için firmadan kapasite raporu, makine teknik özelliklerini içerir belgeler, mülkiyet ispat edici fatura, muhasebe kayıtları vb. bilgi ve belgeler temin edilir.  Makine değerleme uzmanı saha ziyareti tamamladıktan sonra, makine değerleme raporunu ofis ortamında hazırlar. Makine değerleme uzmanı firmandan temin ettiği belgeleri inceler, piyasa araştırması yaparak, makinenin değeri, makinenin teknolojik yıpranmışlığı, piyasada bilinirliği, sektör hakkında bilgileri edinir. Firmadan temin ettiği belgeler, değerlemenin amacı ve piyasa araştırmasında elde ettiği bilgileri de dikkate alarak Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi’ nin (IVSC) yayınladığı standartlar çerçevesinde raporunu hazırlar.