Yeniden İşlev Kazandırma Nedir?
- Yeniden işlev kazandırma; kullanılmayan, atıl durumda kalmış, zamanla eski önemini ve kullanılabilirliğini yitirmiş ya da bulunduğu konum ve kullanıcı profiline uygun geliştirilmemiş, talep görmeyen yapılarda, yapıyı tamamen yıkıp yeniden yapmak yerine mekânsal ve yapısal özellikleri ile örtüşen yeni kullanım olanaklarının yapıya kazandırılmasıdır.
- Hızla değişen ulusal ve uluslararası dinamikler ve ihtiyaçlar doğrultusunda, gayrimenkullerin yasadıkları operasyonel, ekonomik ve çevresel problemler nedeni ile ortaya çıkan yeniden işlev kazandırmada yapının yeni bir ya da birden fazla fonksiyon ile canlandırılarak kullanılması amaçlanır.
Yeniden İşlev Kazandırma Hangi Nedenlerle Ortaya Çıkar?
- İnşa edilirken çevre ve piyasa şartları ile uyumsuz biçimde kötü geliştirilmiş projeler olması,
- Piyasada kullanıcılar tarafından talep görmemiş ya da arzın fazla olduğu bölgede konumlandırılmış, başlangıçta ya da zamanla bos kalmış ticari gayrimenkuller olması,
- Alışveriş merkezlerinde doluluk oranının düşmesi, ofislerde boşluk oranının yükselmesi dolayısıyla getiri oranlarının düşmesi
- Yüksek maliyetler ile inşa edilen ticari gayrimenkullerin zamanla gelirlerinin operasyonel giderlerini karşılayamaması ve karlılığın düşmesi,
- Ticari gayrimenkullerin zamanla mekânsal ve işlevsel yıpranmaya uğrayarak, demode hale gelmesi.
Pandemi Sürecinin Alışveriş Merkezlerine Etkileri Nelerdir?
- Alışveriş merkezleri, mimari nitelikleri, sundukları olanaklar ve konseptleri açısından sürekli olarak kabuk değiştiren, dinamik bir yapıya sahiptir.
- Metropollerde, AVM stoğunda pandemi öncesi dönemde de ciddi anlamda kapasite fazlası bulunmaktayken, pandemi koşulları ise bu durumu daha da ileri boyutlara taşıdı.
- E-ticaret hacminin normal seyrinde uzun dönemde ulaşabileceği noktaya bu dönem sonucunda sadece 1 yıllık süreçte ulaştığını belirtebiliriz.
- Uygulanan tedbirler nedeniyle bazı mağazaların, restoranların ve kafelerin açılamaması, sinema salonlarının seyirci çekememeye
başlamasıyla izleyicinin dijital platformlara yönelmeye başlamış olması ve bireylerin kapalı alanlarda vakit geçirmekten kaçınır hale gelmiş olması gibi sebepler alışveriş merkezlerinin doluluk oranlarını daha da olumsuz noktalara götürmüştür.
AVM’lere Yeni Dönemde Ne Tür İşlevler Kazandırılabilir?
- Alışveriş merkezleri sahip oldukları lokasyon değeri, yüksek maliyetli yapılar olması ve büyük alanlardan oluşması nedeniyle yeni işlevlere elverişli bir durumda olduğu söylenebilir.
- Alışveriş merkezlerinin bodrum katlarının gittikçe yaygınlaşan e-ticaret sektörünün lojistik operasyonlarına ev sahipliği yapması ve veri merkezi olarak değerlendirilmesi ilk akla geçen seçenekler arasındadır.
- Son dönemlerde big datanın is hayatında kapladığı yerin artması, buna bağlı olarak veri analitiğinin, veri üreten ve depolayan şirketlerin artmasıyla, bu şirketlerin gayrimenkul ve alan ihtiyacı doğmaktadır.
- Ayrıca, Alışveriş merkezlerinin yeniden işlev kazandırılmasında aynı zamanda gel – al ya da eve yemek ya da market siparişinin artması ve Türkiye’de özellikle eve sipariş hizmetinin diğer ülkelere kıyasla daha erişilebilir olması nedeniyle “dark kitchen” gibi yeni kullanımlar alışveriş merkezleri otoparkları gibi alanlarda kullanılmaya başlanmıştır.
- Sağlık ve sağlık turizmine artan talep nedeniyle, ofislerin ve alışveriş merkezlerinin hastane gibi kullanımlara dönüşmesi de sıklıkla tartışılan konulardan biridir.
- Aynı zamanda iyice fonksiyonunu yitirmiş negatif gelir elde eden alışveriş merkezlerinin sahip olduğu otopark alanlarının, filo kiralama şirketleri, özel otopark işletmeleri ve bireyler tarafından kapalı otopark olarak kullanılması da değerlendirilebilecek kullanımlardan biridir.
Yeniden İşlev Kazandırma Süreçlerinin İşleyişi Nasıl Gelişiyor?
- Yeniden işlev kazandırma süreçlerinin uygulanmasının aynı zamanda zor ve maliyetli olduğunu belirtmekte fayda var. Bu süreçte yeniden yapılanmaya gidilebilmesi için en iyi ve etkin kullanım analizi yapılması gerekiyor.
- Şüphesiz ki, yeniden işlev kazandırma süreçlerinde, fonksiyon değişikliğine gidilecek yapının, yeni oluşturulacak fonksiyona fiziksel olarak uygun olup olmadığının teknik uzmanlar tarafından irdelenmesi gerekli bir konu olarak göze çarpıyor.
- Örneğin, alışveriş merkezlerinin, gerek yakın dönemde deprem yönetmeliklerine uygun ve güçlü taşıyıcı sistemlere sahip biçimde inşa edilmiş yapılar olmaları gerek tavan yükseklikleri, gerek geniş aks aralıkları, gerekse ısıtma, soğutma, aydınlatma ve enerji altyapıları dikkate alındığında bir çok yeni fonksiyona açık olduklarını söylemek doğru olacaktır.
- Yeni kullanım fonksiyonuna uyum sağlanabilmesi için yapıda ciddi tadilatlar yapılması gerekliliği de ihtimaller dahilinde olup, yapılacak tadilatların maliyeti ve bu yatırımın fizibilitesi de profesyonel danışmanlık alınması gereken konulardan biridir.
Yeniden İşlev Kazandırma Süreçlerinde Karşılaşılacak Güçlükler Nelerdir?
- Kuşkusuz ki bu süreç finansman ihtiyacını da beraberinde getirecek olup, yeniden işlev kazandırma süreçlerinde, önemli ölçüde yenileme maliyeti gerekebileceği durumlarda finansman süreçlerinde üretilmesi gereken çözümler önemli bir konu olarak göze çarpmaktadır. Halihazırda zaten yetersiz düzeyde nakit akışı üreten bir gayrimenkulün mülk sahibinin ilave yatırımlara katlanıp katlanmak istemeyeceği tartışılır bir konu durumunda olduğundan, bu noktada yeni finansman kaynaklarının ve finansman modellerinin ortaya çıkması beklenmektedir.
- Ancak bu dönüşüm sürecinin bir de hukuki boyutlarının irdelenmesi önem arz eden bir konudur. Fonksiyon değişikliklerinde imar planı, mimari proje basta olmak üzere diğer altlık niteliğindeki projeler, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde değişiklik gerekmesi ihtimaller dahilinde olup, geliştirilen yeni fonksiyonun imar planındaki lejant kapsamında izin verilen kullanım fonksiyonları ile uyumlu olup olmadığı, bu bağlamda imar lejantı tadilatı yapılıp yapılmaması gerektiği, sonrasında diğer proje, ruhsat ve iskan tadilatlarına ilişkin süreçler resmi kurumlarda incelenmesi ve yapıya kazandırılacak yeni işlevin yönetmeliklere uygunluğu profesyonel danışmanlık hizmeti alınması gerekli olan konulardır.
